不動産投資と物件の老朽化について

物件の寿命はメンテナンス次第

購入した時は新築でも、必ず物件は老朽化します。このため、不動産投資をしても、物件の人気が年々なくなっていくと考え、長期にわたって投資することを疑問視する人もいます。結論から言えば、物件の人気が続くかどうかにはメンテナンスの良し悪しが大きく関わっています。大規模マンションなら必ず大規模修繕工事を行いますね。そもそも、年数が経ったら成立しなくなる時限爆弾のような投資であれば、多くの人が不動産投資にチャレンジするわけがありません。

実際には、築30年以上が経過していても美しい物件はたくさんあります。当然、それだけメンテナンスに手をかけているということは、入居者の人気も衰えていないということです。

大規模マンションでなくても、新築から10年ぐらい経てばメンテナンスが必要になります。外壁の補修や塗り替え、屋根や屋上、ベランダの防水加工。給排水管の補修・交換も15〜20年ごとに必要になります。

大規模修繕工事の場合は、修繕積立金を集めておくことで費用を賄いますが、そうでなければ別の対策を練っておかなければなりません。不動産投資の対象が部屋単位であれば修繕費用も安くて済みますが、一棟丸ごと購入した場合は修繕費用がかなりの額になります。修繕が必要になった時に慌てなくて済むように、あらかじめ修繕費用の予測を立てておき、家賃収入の一部を将来の修繕のために積み立てておくべきでしょう。

ワンルームマンションなどの場合は、修繕積立金を集める方式が多いと思います。修繕計画に基づいて、だいたい一世帯から月1〜2万円を集めます。

修繕を行う際は、管理会社か管理組合が業者に依頼します（大家さんが依頼する場合もあります）。工事費用は変動するので、修繕の直前に改めて見積もりを取り、工事の内容を決めていきます。大規模な修繕を行う場合は間にコンサルティング会社を入れて業者を選ぶ場合もあります。小規模な修繕であれば大家さんが直接業者に依頼しても問題ないかもしれませんが、大規模な修繕計画になると素人ではなかなか問題点に気づかない場合もあります。その場合は管理会社や管理組合で工事に詳しい人に話を聞くことになるでしょう。

メンテナンスを的確に行えば、建物の寿命を延ばすだけでなく、物件の魅力を甦らせることもできます。
当然ながら、中古物件でもメンテナンスは必要になります。その際に空き部屋の機能強化を図れば、新たなセールスポイントになるでしょう。例えばエアコンが設置されていなかった部屋にエアコンを取り付ければ、敬遠していた入居者が内見を申し込んでくるかもしれません。