マンション経営の実態

■ネガティブな情報も知っておこう

不動産投資に関する情報の多くは、「低リスクで長期的投資に最適」といったポジティブなものです。しかし、実態はどうなのでしょうか。アパート・マンション経営に乗り出した人がみんな成功しているかと言えば、とてもそうとは思えません。実際に「実態」というキーワードを軸にネットで検索すると、たくさんの失敗談がヒットします。

今回は、これらの“実態”を集めてみました。もちろん、これらの事例はその当時のものなので、今も当てはまるとは限りません。しかし、なぜ投資・経営が失敗したのかを知っておくことは、これから取り組む人にとっては財産になるはずです。

あるサイトでは、「アパート・マンション経営ははっきり言って儲からない」と結論付けています。正確には、新築から10年程度は儲かるが、その後は経営が難しくなる。新築物件は魅力的なので満室になるが、老朽化が進むと空室が目立つようになると言うのです。

ローンがある場合は返済があり、建物の固定資産税があり、管理会社に支払う管理料などもあるので、手元に残るお金が極端に減ってしまいます。空室が目立つようになったら、アパート・マンション経営は苦しいだけだ、というわけです。

マンションの場合は鉄筋コンクリートなどで作られているので、耐用年数も長くなります。築20年経ってもきれいなままで、入居者は満員というマンションも珍しくありません。この事例と同じ轍を踏まないためには、メンテナンスが鍵を握っていると言えそうです。また、短期で売り逃げを狙うという手もあるでしょう。

では、中古物件の場合はどうでしょうか。中古物件は安く手に入りますが、実際には大規模修繕の費用で収益が下がってしまう、という指摘がありました。安いからと言って安易に購入すると、修繕費用が予想外に高くなったりする。

マンションであれば、大規模修繕直後のタイミングで購入したり、築浅の物件を見つけたり、修繕積立金が十分に積み上がっている物件を選ぶことが重要だと言います。確かにこの基準で中古物件を探せば、大きな失敗はしなくて済みそうです。

「○億円の不動産を所有することができた！」という成功者談は、「○億円の借金ができた！」ということではないか、という指摘もありました。○億円をポンと出せる資産家でなければ、当然ローンを組んでいるはず。今後10年も20年も返済が残っているのに、今は経営がうまくいっているからといって自慢にはならない、というわけです。これは完全にその通りだと言えるでしょう。

こういった実態から浮かび上がってくるのは、「豊富な資金で高利回りの物件をローンなしで購入するのが一番良い」という、ごく当たり前な事実です。ローンの返済を気にしなくて良いのであれば、入居者募集などにお金をかけることもできますし、大規模改修も容易でしょう。

さらに小まめにリフォームして物件の設備を充実させるという攻めの運用も自在です。しかし現実には、ポンと賃貸マンションを購入できる人はごく一握り。詰まるところ、それができないから知恵を絞り、ローンを組んで、工夫しながら運用しているというのがマンション経営の“実態”ではないでしょうか。

最後にもう一例。マンション投資をしていても、自分がどんな物件に投資しているのか知らない人が意外に多いという“実態”があるそうです。こうなると勝負以前の問題になりますね。

空室対策サイト「ウチコミ！」の詳しい説明はこちら