アメリカの不動産業界との比較！？

ウチコミ！タイムズ編集部

2013/04/12

賃貸経営

アメリカの不動産流通システムは、エリート産業だけあってとても合理的です。ただ、細かく説明すると難しくなってしまうので要点を、日本の流通システムと比較しながら説明していきます。まず、大きな違いから説明します。

１）不動産物件の公開方法とルールなど

アメリカの不動産情報は、全米を網羅した巨大不動産情報サイトが根底にあります。このサイトは、不動産業の営業さんも一般の個人でも分け隔てなく閲覧する事が出来ます。更に、このサイトは販売物件として世に出たものは全て掲載しなければいけない厳格なルールがあります。従わないと、不動産業の営業さんは営業が出来なくなったり、厳しいルールがあります。

更に、このサイトに掲載する情報は個別に規定された専門資格の方などが、法定書式で作った情報が多いのも特徴です。信頼度や責任のある内容で占めています。

かたや日本の場合、最大の不動産情報サイトは、不動産業者専用です。一般の個人の方は閲覧すらできません。ここからも既に形態が違います。更に、アメリカに比べて非常に基準も緩く、全ての物件が載っているわけではありません。どちらかと言えば、意図的に情報を掲載しない不動産業者も沢山います。※つまり、日本のシステムは「ある意味不動産業者の利権保護」の様な歪さがあります。

更に、情報内容も日本のものはアメリカに比べて、信頼度も責任も低い陳腐な内容に見えてしまいます。

例えば、中古住宅でもアメリカの場合、国家資格者が建物の診断をしてその報告書が法定書式で掲載されているのに対して、日本の場合は建物の情報として掲載されているのは、せいぜい建物の面積･築年数間取り･主な構造と良くて若干の設備ぐらいの情報しかありません。

ここら辺からも既にシステムも形骸化しています。

２）不動産業者の立ち位置の違い

アメリカでは売主でも買主でも不動産業者に仲立ちをさせる形で取引を行いますが、全ての取引で売主側・買主側ともに別々の不動産業者がそれぞれに仲立ちに立ちます。つまり、日本の様な「両手取引が禁止」されています。当然といえば当然なのですが、売主と買主は利益が相反します。それを一社の不動産業者がまとめると、必ずどちらかが損をします。

いわゆる「利益相反」です。

弁護士で例えたら、原告・被告の両方の弁護を引き受けてる様な物です。ですから弁護士の世界ではありえませんが、他の業種でも同じ事です。ここを禁止していることが、それぞれの利益の保護につながります。日本では、業界全体で「利益相反」を目指してしまっています。

要するに、「一件の取引で大きな収益」をめざしてしまっている上監督官庁も、現状は放置…。後は不動産業者のやりたい放題！

片手取引はまだいいとしても、両手取引は完全に消費者が損をしています。　日本のシステムは、一見アメリカのシステムに良く似て見えますが、理念などの大切な部分はズボ抜け状態です。この普通に分かりそうな欠陥を放置しているのも日本っぽいですね。それだけ外から見えにくいシステムとも取れますね。

３）不動産業者はどのように存在しているのか？

アメリカの場合は、不動産会社は日本の様に営業をしません。営業するのは、もっぱら個人。分かりやすく説明すると、大リーグの選手と球団の様な関係です。一般の顧客は、売主も買主も不動産を探す前にネットなどで自分の仕事を手伝ってくれる「エージェント」を探し契約します。この「エージェント」が日本でいえば「営業さん」ですが、日本と決定的に違うのは、タテ社会の会社の社員ではなく、会社と契約状態にある「プレイヤー」である事。

つまり主役は個人なんです。一般顧客は、会社ではなく個人を成績や経歴などのデーターから選ぶわけで、所属している会社はまったく関係ないのです。元来、アメリカの不動産会社は何をする会社か？といいますとまず、売り上げを良くするために、良いエージェントを集めます。会社がする事は、そのエージェントが働きやすくする営業支援や技術的なサポート、資格・研修などのサポートだけです。

不動産会社に所属するエージェントは、そのサポート等が気に入らなかったり合わなかったりすれば、成績に影響しますから引き抜きや移籍したりします。アメリカらしい大リーグみたいですよね。

日本の場合は、完全に会社が営業の母体となり、個人が活躍する場は殆どありません。会社の経営方針などに異を唱えようものなら、退職させられて終わりですね。　ちょっとさびしい限りです。ですから、いくらいい営業さんでも会社の枠を超えた仕事はＮＧ！殆どの営業が、相手にばれないように会社の利益を追求する特使です。と言う事は、普通に考えれば「第一に会社の利益追求」と考えてしまいます。

４）そのほかの手続きはどうなっているのか？

アメリカはやはり合理的にできていて、ローンの手続き・保証・登記引渡しの手続きに至るまで、すべて別法人・利害の無い機関が携わる形になっています。そして、それぞれの手続きなどを監視する機関もいます。本当に良く出来ているなぁ～　と感心します。～日本の場合は不動産会社が仲立ちをして、全ての手続きをします。

一見、ワンストップサービスの様で、消費者はベルトコンベアー的に引渡しまで楽ですが、それぞれの手続き毎に中間マージンなどが発生しているかの確認ができません。実際そのような事も起きていますし、監視機関などありません。

似たようなシステムでこんなに違うのか？驚きです！

５）結論

アメリカの不動産流通システムはとにかく上手く出来ています。情報は、一般の消費者でも不動産業者でも自由に閲覧でき、頼むエージェントも自分で選択出来て、頼んだ相手も自分の利益を第一に優先してくれる代理人です。　自由と責任が良くいかされていますね。

他方、日本のシステムは問題が多いです。

まず、一般の消費者と不動産業者では「情報の量･質」ともに違います。仲立ちをしてくれる営業さんも、あまり選ぶ事はできません。そもそも、本当に消費者の利益を優先しているか、甚だ疑問が残ります。不動産流通のシステムや流れも煩雑で、ここにも情報量･質の問題があります。

下手をすると、何から何まで「上手くやられて」いたとしても分からない可能性は大きいです。これは、不動産業界に限った事ではないですね。

こういったお話をさせて頂くと「悲しい話だけでなくて、日本にはアメリカのような不動産の仕組み＝プラットフォームはないの？」という質問をいただくことが多いです。安心してください。ございます。

大家さんが自分で物件を掲載して、入居希望者が自分で物件を探していいなと思ったらエージェントさんを通して賃貸契約を行う。

まさに理想の形を追求したのが「ウチコミ！」です。