高くても安くてもダメ――管理費と修繕積立金はいくらが相場なのか？

見落としがちな 管理費と修繕積立金

「マンションは管理で買え」という言葉をご存じでしょうか。
これは不動産業界で、マンションを買う際に、優先すべきもとしていわれる言葉です。実際、築浅の物件ではそれほど差は見えませんが、10年、15年、20年と築年数が経ってくると、だんだんと管理の差が見えてくるものです。
　しかし、国土交通省が5年一度行っている「マンション総合調査」平成30（2018)年度調によると、分譲をマンションを購入する際に重視される項目の上位5項目は、1位が「駅からの距離など交通の利便性」、2位「間取り」、3位「日常の買い物環境」、4位「周辺の医療・福祉、教育等の公共公益施設の立地状況」、5位「眺望」で、「共有部分の管理」は9位で、「管理で買え」とはなっていません。

この調査は自分で住むためのマンション購入のための優先順位なので、マンション投資では重要な要素にイクジットになる（売却）も含めた利回りも、考慮する必要があります。
とはいえ、この順位は「住みたい家」に求められる条件でなので、分譲、賃貸に関係なく投資物件探しのヒントになります。だから、この調査のように「共有部分の管理」を軽視してよいことにはなりません。むしろ、マンション投資という視点からは、「共有部分の管理」こそ、ベスト3に入れてもよい条件になると思うのです。

その理由は区分所有による不動産投資では見逃せない資産価値を落とさないために、とても重要な問題だからです。しかも、マンションストック数はすでに640万戸を超え、この数は今後も増える一方です。そうしたなか選ばれる賃貸住宅にするには日常の管理によって、空室リスク、ひいては空き家マンションにならないための手だてをしなくてはなりません。
国土交通省でもストックマンションの増加、空き家マンションへの対策のため「社会資本整備審議会住宅宅地分科会マンション政策小委員会」を立ち上げ、地方公共団体によるマンション管理適正化への関与の強化・充実に向けた方策、マンション再生の円滑化など、マンションのあり方についての検討を進められています。今後はマンションの適正な管理、修繕が求められることになるでしょう。

1つの目安は 合わせて25％

マンション投資において管理費と修繕費のバランスは、どのように考えたらよいのでしょうか？
　
私は管理費と修繕積立金の合計金額が、毎月の家賃の25％以下に収まるぐらいが適正な金額ではないかと考えています。これを上回ってしまうと表面利回りと実質利回りの差が大きくなってきます。また、ローンを組んで購入したオーナーの手取りに影響してきます。

とはいえ、この費用が低ければよいともいえません。物件価値の維持、また将来の大規模修繕工事の際にお金が足りなくなるとも限りません。とくに築浅の物件によくあることですが、不動産投資向けに作られたマンションでは利回りをよく見せようとして、修繕積立金を1000円、2000円と低く設定しているものがあります。

たとえば、総部屋数が40室のマンションで2000円の修繕費だと15年後の修繕積立金は、
2000円×40室×12か月×15年＝1800万円
になります。

一方、国交省が2018年に発表した大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり「75万～100万円」が30.6％で最も多く、次いで「100万～125万円」が24.7％、「50万～75万円」が14％となっています。

この数字を元に全50戸のマンションの大規模修繕工事費用を計算すると次のようになります。

3750万円～5000万円　約31%
5000万円～6250万円　約25％
2500万円～3750万円　約14％

修繕積立金が2000円では、いずれのケースでも足りないことになります。もちろん、ファミリー向け、ワンルームといった間取りやマンションの規模によって違いはあるでしょう。しかし、購入価格が安定してくる築20年以上の中古マンションでは、大規模修繕工事は2回目になり、工事費はさらに増えることが予想されます。いずれにしても、2000円ほどの修繕積立金では足りなくなると考えたほうが現実的です。

どのくらいの修繕費を見積もればよいか。

その1つの目安になるのが11年に国土交通省が出した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

これによると、15階未満／建築延床面積5000㎡未満の1㎡あたりの1か月の修繕積立金の平均値は218円になっています。この平均値で20㎡のマンションの1戸あたりの1か月の修繕積積立金は4360円になり、15年間で3900万円あまりを確保することができます。国交省が18年に発表した数字とも合致してきます。

マンション投資の物件選びでは、どうしても立地や設備、また周辺地域ばかりに目が向かいがちになります。しかし、もう一度「マンションは管理で選べ」という言葉を是非思い出してください。