元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローン

借入金の返済方法には、大きく2つあります。 元利均等返済と元金均等返済です。どのような違いがあるのでしょうか。

元利均等返済とは、元金と利息の合計を一定額にする返済方法です。 返済金額を一定にする代わりに、毎回の返済金額の元金と利息の内訳が変化していきます。 当初は、利息の割合が多く、元金の割合が少なくなります。返済を重ねるほど、利息の割合が小さく、元金の割合が多くなっていきます。

元金均等返済とは、元金の返済額を一定額にする返済方法です。利息は元金の残高に応じて課されていくことになります。 当初の元金の残高が多いときは、利息も大きいですが、返済が進み元本の残高が少なくなれば、利息も小さくなります。

支払う利息の総額は、元金均等返済の方が少なくなります。 借入金1億円、返済期間20年、利息3%の場合で比較すると下記の通りになります。

  元利均等返済 元金均等返済
支払利息総額 33,116,329円 30,149,042円

では、元金均等返済の方がよいかというと、そうではありません。 元金均等返済の方が元利均等返済よりも、当初の返済総額が大きくなるため、家賃収入から返済できるかどうかになります。 借入金1億円、返済期間20年、利息3%の場合で比較すると下記の通りになります。

  元利均等返済 元金均等返済
1年目返済金額 6,668,177円 7,939,130円

家賃収入が800万円以上ないと現実的に元利均等返済は難しくなります。

毎年の家賃収入>元金均等返済による年間の返済額 となっても、安易に元金均等返済にするのは危険です。

空室が発生して家賃収入が思ったよりも入ってこなかったら・・・
建物の劣化が激しく、予想以上の修繕費がかかってしまったら・・・
賃貸経営に限らず、経営をするにあたっては、思い通りにいかない場合を想定して資金繰りを考えなければなりません。

元利均等返済にして、返済額を抑えることも手段ですし、頭金を入れて、元金均等返済の当初返済額を抑えることも一つの手段と考えます。

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この記事のコラムニスト

渡邊浩滋
渡邊浩滋(司法書士・税理士)
渡邊浩滋総合事務所。大家さん専門税理士・司法書士。渡邊浩滋総合事務所代表。「行動する大家さんの会(AOA)」発起人。
大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。従来のような確定申告書だけ作成する税理士ではなく、経営・財政・税金の観点から提案をする不動産専門の税理士・司法書士です。
[著書]「税理士が教える節税Q&A」(TAC出版刊)、「大家さんのための超簡単!青色申告」(クリエイティブ ワークステーション)他。
[担当]不動産登記
渡邊浩滋は個人間直接売買において決済完了後に登記手続きを行います。