賃貸オーナーが消費税を納めることになる場合

お金

1.消費税の課税事業者

消費税は、国内で事業として消費される商品やサービスに対して課される税金です。 賃貸オーナーも事業者ですが、事業者すべてが課税事業者(消費税を納税する人)になるわけではありません。

課税事業者になるかどうかは、2年前(2期前)もしくは前年(前期)の開始から半年間の課税売上高などで判定します。この課税売上高が少ない場合には、消費税の納税はありません。(免税事業者)

(1)個人の場合の課税事業者の判定
前々年(基準期間)の課税売上高が1,000万円超もしくは、前年の1月~6月までの期間(特定期間)の課税売上高が1,000万円超であれば、その年が消費税の課税事業者になります。
(2)法人の場合の課税事業者の判定
前々期(基準期間)の課税売上高が1,000万円超もしくは、前事業年度開始日以後6カ月の期間等(特定期間)が1,000万円超であれば、その事業年度が消費税の課税事業者になります。
※1 特定期間においては、課税売上高に代えて、給与等支払額の合計額により判定することもできます。
※2 法人の基準期間が12カ月ないときや、特定期間が7カ月ないときの課税売上高の計算は、特別な計算をします。
基準期間や特定期間がない新規事業の場合は、消費税の免税事業者になります。 課税売上があっても、最大2年間は納税しなくてすむ(免税事業者)ことになります。 ただし、新規法人でも資本金(出資金)が1,000万円以上ある場合には、1期目、2期目は消費税の課税事業者になります。
なお「課税事業者選択届出書」を税務署に提出すると、課税売上高に関係なく、課税事業者となります。
(3)課税事業者選択届出書
その年またはその事業年度の始まる前までに「課税事業者選択届出書」を所轄の税務署に提出すると、基準期間や特定期間の課税売上高が少なくても、課税事業者になります。この課税事業者の選択は、少なくとも2年間(2事業年度)継続しなければなりません。
その後に課税事業者の選択を止めたいときは、「課税事業者選択不適用届出書」を提出します。提出した年の翌年または翌事業年度から「課税事業者選択届出書」の効力はなくなります。課税事業者かどうかは基準期間または特定期間の課税売上高などで判定します。

2.消費税の計算

(1)計算方法
消費税は商品やサービスの代金に上乗せされるので、消費した者が負担することになります。 課税事業者にかかる消費税は、事業者が、商品やサービスを提供して消費者から預かった消費税から、事業者が商品の仕入れなどで払った消費税を差し引いて計算します。 預かった消費税が支払った消費税より多いときは、納税になりますが、支払った消費税の方が多いときは、還付を受けられます。
(2)消費税の課税売上
賃貸経営の場合消費税の課税売上に該当するものは、限られます。 住宅用の賃料などは、政策的に消費税を非課税としているからです。 賃貸経営に係る課税売上高をまとめます。
《消費税の課税売上になるもの》
  • 事務所や店舗(住宅用以外)の賃料、共益費、礼金、更新料
  • 事務所や店舗で預かっている敷金や保証金のうち返還しない金額(敷引き、保証金の償却など)
  • 駐車場や駐輪場の使用料(地面の整備、フェンス、区画等で整備されているもの)
  • 住宅用、非住宅用問わず、入居者負担のリフォーム代(敷金等から直接引かれるものを含む)
  • 住宅用、非住宅用問わず、建物の売買代金
  • 貸付期間が1カ月に満たない住宅用の賃料
《消費税の非課税売上になるもの》
  • 住宅用の賃料(社宅含む)、共益費、礼金、更新料
  • 車所有の有無にかかわらず1戸につき1台以上の駐車場が付属する場合で駐車場代を区分していない賃料
  • 住宅用、非住宅用問わず土地の賃貸料、更新料
  • 住宅用、非住宅用問わず土地の売買代金

この記事のコラムニスト

渡邊浩滋
渡邊浩滋(司法書士・税理士)
渡邊浩滋総合事務所。大家さん専門税理士・司法書士。渡邊浩滋総合事務所代表。「行動する大家さんの会(AOA)」発起人。
大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。従来のような確定申告書だけ作成する税理士ではなく、経営・財政・税金の観点から提案をする不動産専門の税理士・司法書士です。
[著書]「税理士が教える節税Q&A」(TAC出版刊)、「大家さんのための超簡単!青色申告」(クリエイティブ ワークステーション)他。
[担当]不動産登記
渡邊浩滋は個人間直接売買において決済完了後に登記手続きを行います。