築古、駅遠、空室物件が生まれ変わる！ 「トランクルーム」という新しい収益物件へ

賃貸経営の大きなリスクのひとつが、空室が続くことだ。とくに、築古だったり立地条件が悪かったりすれば、入居は決まりづらくなる。だからといって、家賃を下げて空室を埋めたところで、結果的に利回りは悪くなる一方だ。これは、築浅物件であってもいずれやってくる問題だろう。そんなオーナーの悩みを一気に解決に導く方法が、物件をトランクルームに生まれ変わらせることだ。そこでトランクルーム事業を展開するUKRE（東京都港区）の営業部 関 哲哉部長に、トランクルームへの再生手順と事業のメリットを聞く。（取材・文／財部 寛子）

UKRE株式会社 営業部 部長 関 哲哉さん

市場規模は拡大中 高い利回りを期待

―――トランクルームをよく見かけるようになりましたが、トランクルームの現在の市場規模はどの程度でしょうか。

以前、日本ではトランクルームの利用者はあまり多くありませんでした。しかし、近年の需要は右肩上がりに増えています。収納サービスの国内市場は、2020年の約735億円に比べ、2025年には1,000億円を超えると予想されています（矢野経済研究所推計）。それだけ多くの人が、当たり前にトランクルームを活用する生活になっているということではないでしょうか。

―――実際に、御社の業績も伸びているのでしょうか。

現在、全国に600店舗のトランクルームを運営しています。これは、東京都で第1位、全国で第3位の店舗数です。

―――今回ご紹介いただくトランクルーム事業の仕組みを教えてください。

賃貸経営をされるオーナー様がすでに所有している物件をトランクルームにリフォームして、運営・管理を弊社にお任せいただくという仕組みです。オーナー様の収益はトランクルームの賃料で、弊社は毎月、そのなかから管理費をいただきます。

―――初期費用はどのくらい必要でしょうか。また、何年程度で回収できると考えれば良いでしょうか。

初期費用は、工事費のみです。建物やトランクルームの規模によって工事費は変わりますので一概にその額は申し上げられませんが、最終的に30％以上の利回りを見込めるケースも少なくありません。その場合、3年程度、遅くとも5～6年で初期費用を回収できることになります。

トラブルが少なく安定した経営を実現

―――トランクルームへとリフォームする物件に条件はありますか。

木造、重量鉄骨造、コンクリート造、築浅、築古、またアパートの1部屋だけなど、基本的にどのような物件でもトランクルームにリフォームすることは可能です。居室用としては使い勝手が悪い個性的な形のお部屋でも問題ありません。0.3畳から約4畳のさまざまな大きさのトランクルームとしてパーティションで区切るので、どのようなお部屋の形であっても融通を利かせられるのです。

―――どの程度の広さにするか、賃料をいくらにするかなどについての提案もしてもらえますか。

もちろんです。事前に市場の調査を弊社で行い、適した広さや賃料を提案させていただきます。

―――オーナーがトランクルームを運営するメリットにどのようなことが挙げられますか。

トラブルが少なく管理が楽なことは大きなメリットだと思います。居室用の賃貸経営では、入居者のマナーや設備のトラブルが起きることもありますが、トランクルームの場合、そういったトラブルはほとんどありません。また、水道やガスを使用する必要がないため、コストの削減にもつながります。

―――居室用の賃貸のように空室リスクなどはありませんか。

居室として貸し出す場合、入居がなければ賃料収入は０円になりますよね。しかし、1部屋にいくつものトランクルームがあれば、賃料収入が０円になることはまずありません。むしろ、居室用よりも高い賃料を得ることができます。もちろん、トランクルームがほぼ埋まるまでに1～2年はかかります。しかし、トランクルームはいったん利用し始めるとなかなか解約しない傾向にあるため、たまに空きが出て再び埋まる“微減微増”といった程度で、安定した経営を実現していただけると思います。

ちなみに、居室用では空室が出がちな駅遠・築古の物件でも、トランクルームにしたことで収益が上がった例は多々あります。

現在、初年度の管理費0円、さらに同じく初年度のランニング費用や広告費用を弊社が負担するキャンペーンも行っています。初年度はすべて弊社で負担させていただくことで、稼働が上がるまでのオーナー様のリスクも抑えるようにしています。

Before

After

トランクルームへのリフォーム事例

長いおつき合いでWIN-WINの関係に

―――物件の売却を考えているオーナーにもメリットがあるとうかがいました。

冒頭でご説明した通り、トランクルームの市場は右肩上がりです。トランクルームにリフォームしたことで賃料収入がアップし、同じ利回りを設定して売却した場合に価格が大幅に上がるケースも少なくありません。

―――運営中の物件について気になることなどあれば、御社に相談できますか。

もちろんです。運営状況は、毎月作成している事業報告書をネット上でご確認いただけます。また、賃料を見直したい、新しくトランクルームにリフォームしたいなど、どんなことでもいつでも担当者にご相談ください。多方面にわたるご提案でオーナー様のご要望にお応えします。

―――オーナーは工事費を出すだけで運営も管理も御社任せ、高い利回りを期待できる。これが御社のトランクルーム事業の大きな魅力というわけですね。

これまで長く頑張って古くなってきた物件も、新たな収益源として生まれ変わらせることができるのです。需要が右肩上がりのいまこそ、弊社のトランクルーム事業を検討してみてはいかがでしょうか。

弊社スタッフは、オーナー様と伴走する気持ちで、WIN-WINの関係を築いていきたいと考えています。

＜プロフィール＞
UKRE株式会社
2017年設立。「不動産×イノベーションで空き家問題を解決する」を理念とし、トランクルームやレンタルオフィス、バイクガレージなどの開発・管理・運営、不動産売買、不動産会社のためのデジタルマーケティングなどを行う。
【東京本社】
東京都港区新橋1-9-5
KDX新橋駅前ビル9F
TEL : 03-4530-9959