マンション経営の失敗事例から学ぶ

あらかじめ失敗事例を学んでおこう

マンション経営も投資の一種ですから、当然失敗することもあります。今回はあえて失敗の事例を見てみましょう。失敗の事例は失敗しないための教訓と深く結びついています。

まず、もっとも避けたいのは、見積もりが甘かったがゆえの失敗です。不動産会社のセールストークに乗って、入居者が望めない土地にマンションを建ててしまった。サブリースの条件を曖昧にしか理解しておらず、ずっと家賃を保証してもらえるものだと思っていたら、2年後に保証見直しで保証額を下げられてしまった、あるいは契約を打ち切られてしまった。こういったケースでは、思うように入居者が集まらず、早々に資金繰りがショートし、後には誰も住んでいないマンションと借金だけが残ってしまいます。

入居率が悪化して収支状況が苦しくなり、リフォームなどもやりにくくなる。すると管理状況まで悪化し、さらに入居者が付きにくくなる――。こんな悪循環に陥るのが、マンション経営の失敗につながる一般的なパターンでしょう。

しかし、マンション経営を投資と捉える場合は、投資の目的は人によって異なるため、失敗の基準も違ってきます。

例えば、節税効果を狙って投資した場合は、家賃収入から建物の減価償却分や借入金利を経費として引けるので課税が減りますよ、と説明されることが多いかと思います。しかし実際には、設備を経費として処理できるのは最初の数年だけ。管理費や不動産の固定資産税の負担などが次第に大きくなってきて、節税の恩恵は受けられなくなります。節税はどんな人にでも該当するメリットではないので、注意が必要です。

あるいは、物件を売却する前提でマンション経営に投資する人もいます。その場合は、絶対に新築時の値段では売れないということを自覚しておく必要があります。特に新築ワンルームマンションでは、築浅でも分譲時の70％ぐらいの価格になってしまうことが多いようです。家賃収入などを含めてトータルで黒字になることを目指すには、ある程度の長期的な運用が必要でしょう。

最後に、目に見えない失敗についても触れておきます。銀行のデータなどを見ると、ローン関連で失敗している人がどれぐらいいるかわかります。しかし、実際にはどうでしょう。貯金や会社員の給料などで補填しながら踏ん張っている人の状況は、データには反映されません。補填しなければ、マンション経営を続けられない。こういった人達を、財政的に破綻していないという理由でマンション経営で成功していると言えるのかどうか。マンション経営に関しては、シビアな視点を持った方が良いでしょう。