マンション管理会社と騒音問題など入居者間トラブル

■マンションの管理にトラブルは付き物

マンションでは、多かれ少なかれ入居者はトラブルを起こします。マンションには生活パターンや価値観が異なるたくさんの人々が集まるわけですから、騒音など入居者トラブルはある程度想定しておくべきでしょう。だからこそ、管理会社にもトラブルシューターとしての価値が出てくるわけです。

ただ、騒音をはじめ入居者間でトラブルが起きた場合は、一種のグレーゾーンとなります。管理会社が管理組合と交わす管理委託契約書には、一般的に入居者間のトラブルの処理は明記されていないからです。もっとも、契約のなかには理事会支援、総会支援といった業務が含まれていますので、入居者間のトラブルに対しても管理会社は知らん顔はできません。

もし、入居者間トラブルの相談をした時に管理会社が「それは業務外です」と即答するようなら、管理会社を変更したほうが賢明でしょう。お客様である管理組合や入居者が困っていたら、まず十分に話を聞くのが当然です。その上で管理会社の立場を説明しつつ、できる限り協力すべきでしょう。

一方で、管理組合側も管理会社にどこまで要求できるかを知っておく必要があります（できれば入居者も知っておくべきでしょう）。管理委託契約によって管理会社がカバーする範囲、期間などは変わってくるからです。

例えば入居者が共用部分での喫煙をやめないため他の入居者とトラブルになった場合、たいていはまず管理会社に苦情が来ます。管理会社がすべきことは、トラブルを管理組合に報告し、マンションのルール（使用細則）やパブリックスペースにおけるマナーを遵守するように求める文書を作成し、組合理事会に提案することです。

そしてその文書を入居者全員に配り、しばらく様子を見る。必ずしも直接入居者間に割って入って仲裁する必要はありません。

それでも改善しない場合は、問題の入居者に対して管理組合理事長と管理会社の連名で申入書を作ります。そして理事会や理事などに決済してもらい、問題の入居者に申入書で勧告します。

こういったケースでは、「マンション管理の目的の一つは共用部分の管理を徹底して入居者の快適な暮らしを維持することであり、その義務は管理組合が負っている」ということが管理会社が動く根拠になっています。管理会社は管理組合から委託を受けて管理業務を行うわけですから、管理組合を支援しなければならないのです。

ただし、例えば入居者の過失による下階への水漏れのように、共有部分の管理に関係なく、しかも使用細則で定められていないような事項に関するトラブルの場合は、当事者のどちらにも与せず、連絡係に徹した方が良いとも言われています。

区分所有者間のトラブルは、そもそも管理組合とは馴染まないからです。とは言え、不満というものは当事者の話をよく聞いてあげると緩和されることもあります。解決策を一緒に考える姿勢が功を奏することもあるでしょう。騒音問題も話し合いで解決できると良いのですが。