土地売買における「瑕疵担保責任」とは

ウチコミ！タイムズ編集部

2015/03/05

賃貸経営

ノウハウ

瑕疵担保責任の話の最終回は、土地を売買する場合のお話です。

○　土地のみ（更地・建物付）

一般的に良く知られているのは　更地（建物等がない　さらの土地）の他に、建物付の土地　も取引によく出てきます。建物付の土地　の殆どは、建物自体の築年数はかなり古いものが多いですが、解体するのに費用が掛かる上、古い建物がそのまま欲しい方も　稀にいる為　あえて残して売っている状況が多いです。

建物付の土地　の売買の場合、建物の解体費用については売主・買主のどちらが負担する決まりはありません。解体費用は、とても大きな金額になりますから当事者間での話し合い　になります。

■売主サイドから見れば～
解体費用の負担無しで渡せるのであれば、有利です。

■買主サイドから見れば～
解体費用の負担が無くなる事と、解体してから渡され　引渡を受けたらすぐに土地が使えるので　時間のメリットもあります。

更に、建物付で購入すると建物の所有権移転登記及び建物滅失登記の費用　も掛かります。なので、解体して渡してもらうのがとても有利です。

注）売主・買主とも、解体費用を負担しないのが有利ですが、あくまでも当事者間の話し合いで決める事です。そこに固執する事をお勧めしているわけではありません。費用の負担はどちらが持つにしろ、解体してからの引渡をしてもらう方法もあります。

ただ、実際の登記を省略したり　滅失登記を相手任せ　にする様な事は、お勧めしません。権利関係の危険な空白　を招き、解決できない問題を起こしたりしかねません。話が難しくなってきましたが、非常に大切な事です。上記の様な話が出てきたら、必ず　専門家の意見　を聞いてください。

■所有権移転登記とは・・・

不動産の売買等により、持ち主が変わったときに　登記簿（不動産の戸籍の様なもの）に記載されている持ち主を　新しい持ち主に書き換える作業。この作業は、行わないと罰されるものではありません。しかし、この作業をしていない事が原因で　何か事件が起きても、場合によってはその相手に対抗　出来ない時があります。

■滅失登記とは（めっしつ）・・・

建物にも登記簿があります。この登記簿は、建物の解体等のときに　建物が無くなる様に登記簿自体も無くす作業があります。この作業を滅失登記と言います。上記と同じように、この作業も強制ではありません。

しかし、家屋税が掛かりつづけたり　上記のように何かあったとき等は、自分にも非がある　ことから、決していい結果はのぞめません。土地のみの瑕疵担保責任の注意点としては、建物付のケースについては　前回の中古のページを参考にしてください。土地のみ（更地）のケースでの注意点をお話します。

■土地のみ（更地）の場合の注意点・・・

★　地中の埋設物

いろんなケースが考えられますが、一番気になるのは建物を解体したときの　廃材・地下室・コンクリートのガラなどが、そのまま埋め戻しされている様なばあいです。誤解の無いように言っておきますが、頻繁にあるわけではありません。

持ち主の方も知らない場合もあります。上記の様な物が埋め戻されていると、当然新たに建築する上でじゃまになります。

もちろん、取り除く必要がでる事もありますし、費用もかかります。このケースの場合、一番には　契約したときの　物件状況報告書等をキチンと目を通して、わからない事を放置しない事。

出来れば、専門家の意見をもらう　等をしておいてください。「後で　物件状況報告書　書いてありますでしょう」などと言われたら　どうにもなりません。

他には、池・井戸・水道管（稀に他人の水道管が埋設されている）などがあります。物件状況報告書　は、通常あまり沢山の文章などは書かれていません。逆に、あまりにも沢山何か書かれていたり、気になる事が書かれている時には　特に注意してください。

瑕疵担保責任は、買主さんに与えられた当然の権利なのですが、当事者間はあくまでも対等です。そのあたりに気をつけつつ上手に交渉をする事も大切です。

一方、ご自身のこれからの事も気になります。そこで、ちょっとした提案です。全てが思い通りにいくとはかぎりませんが・・・・。

■土地のみ（更地）～

土地の売買契約をして、引渡までの間に建築されるメーカーさん等に、事前に売主さんの許可をもらって　地盤調査等　をおこなってもらう。この時点で、建築屋さんが決まっていないと出来ませんが、安心感が随分違うと思います。地盤調査にあわせて　いろんな調査も同時にしてもらうと、なおよいでしょう。

■土地のみ（建物付）～

土地の売買契約の際に、解体まで先方で行ってもらう特約　を付けてもらいます。もちろん費用の負担は、どちらになるか　ケースバイケースです。建築されるメーカーさん等が決まっていれば、その方に頼んで解体してもらいます。ご自身が家を注文する建築屋さんに依頼できれば、随分違うとおもいます。

ただ、解体費用の件・日程の調整　等の関門はあります。どちらも簡単ではないかもしれません。しかし、当事者相互の負担なり手間などは　後々の事を考えれば、良いのではないでしょうか。

不動産の取引は、一つとして同じ内容の工程ですむ物ではありません。少しの知識と少しの努力で快適な取引ができるものです。参考になれば幸いです。

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