賃貸マンション・アパートの更新料は交渉可能か？

皆さんは「更新料」についてどの様に感じていますでしょうか？

 

「更新料はなんか損した気分になる・・・」
「更新料は、払いたくない！」
「更新料って、良くわからない・・・」

 

という意見が多いと思います。では、更新料とは何なのか？そこから話をしたいと思います。

 

１　更新料ってそもそも何なのか？

 

皆さんが知っている通り、現在の「賃貸契約」はほとんどが2年間という期限で結ばれています。この期間が満了しても、その賃貸住宅に住み続けたい場合に「契約の更新」が必要になります。その時に必要になるのが「更新料」です。

 

その根拠や意味は、最高裁の判決が出ましたので下記を参考にしてください。

「平成23年7月・最高裁により：更新料が高額すぎなければ有効」
「判決には1年間に2か月分の更新料も含まれていました。」
「更新料には賃料の補充や前払い、契約継続の対価が含まれる」

以上の内容でした。

 

簡単に説明すれば、現時点では「更新料は合法」と言う事ができます。最高裁の判決ですから、同じ事が「訴訟などで争う」場面でも間違いなく参考にされます。ですので、賃貸契約書に「更新料」の記載がされた契約を結んでいる場合、逃れるのは難しいです。

 

２　更新料については、あきらめるしかないのか？

 

そうとばかりは言えません。上記のように「更新料」は合法ですが、全ての賃貸住宅が採用しているわけではありません。

 

また、更新料を支払いたくないが為に転居をされる借主さんも増えてきています。大家さんによっては、既に「更新料」を支払わないように転居する住人が増えて、その対応を余儀なくされ更新料を貰わない選択をした方もいます。地域事情や入居者さんの事情、家賃などたくさんの状況も考えなくてはなりませんので、一概に「こうです。」とはなかなか言えません。

 

しかし、賃貸住宅を経営する大家さんの立場から考えれば、入居者さんには平穏で長く居住してもらうのが非常に助かるはずですね。短期間に何人もの入居者さんが出入りを繰り返しますと、大家さん側は〜

 

• 入居者募集の手間と入居者が決まらない・・・つまり家賃が貰えない時期が存在する事。
• 入居者が退去するたびに「クリーニング」「補修など」の費用がかさむ事。

 

という作業や負担が「退去の度」に増えるという事情があります。

 

そこで、入居者の方は「賃貸契約」の時に「更新料のを交渉してみる」のは如何でしょうか？入居時の交渉がうまくいかなかった時にも、更新時に交渉する手もあります。

 

例えば・・・「更新料を免除してくれれば、退去しないで住みたいのですが・・・」などと交渉するのは如何でしょうか？大家さんの事情やその住宅の状況、世の中の状況によっては「交渉が成功」する事もあるでしょう。

 

３　更新料を取巻く問題点

 

１でお話ししました通り「更新料」については「合法」です。しかし「更新手数料」という名目の金銭については、賃貸業界内外で「違法性」を指摘されています。１をもう一度ご覧ください。

 

「更新料には賃料の補充や前払い、契約継続の対価が含まれる」という文書がありました。ここにはハッキリと「契約継続の対価が含まれる」と謳われています。つまり、更新する為の「文書作成や手続き」の費用という意味です。

 

これでは明らかに「費用の二重取り」がにおいます。大家さんの中には、更新料を1カ月請求して、更新事務手続き費用として半月分を不動産屋さんに渡しているケースも多いです。

 

そもそもですが、更新料自体についても「家賃の補充や前払い」という性質を持っていると判決では定義されていますので、現在の家賃が「周辺家賃相場よりも明らかに高い」などの状況があると、判例にも抵触してしまう可能性がありますででしょう。

 

本来であれば更新料1カ月と決めていたら、その金額で全てを行わなければいけないと思います。「更新手数料」については、今後も何かと物議をかもしそうですね。この部分については、最初から交渉するのもいいと思います。

 

以上のように、更新料はそのもの単体で「合法」とされているわけではありません。周辺の家賃相場とのバランスや状況も、大きく影響を及ぼします。大家さんも借主さんも、参考にしていただけると良いかと思います。

 

はじめの契約を交わす時からきっちり大家さんと借主さんで話し合いがついていれば更新で揉めることはありません。

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