借地権とは？（旧法と新法の違い、貸家建付借地権とは）

賃貸住宅の話の中にも、借地（賃借権）の関係する事もあるかと思います。今回は、土地の借地について。いわゆる借地権の土地の話です。

 

この借地権は、東京などの都市圏の方が圧倒的に多いですね。（農地は別で考えます。）そんな借地についての話をしていきます。

 

【借地権とは？　借地とは？】

 

≪借地とは？≫

読んで字のごとく、土地を借りる事を言います。土地を借りると言いましても色んな方法があり、自分の住宅を建てる土地もあれば倉庫や店舗を建てて営業する場合もありますし、単に資材置き場や駐車場なんてものもそうですね。ただ、法律の用語としての「借地」となりますと「建物を所有する目的で借りる土地」という事になりもっぱら住宅が目的とされています。

 

住宅以外の目的で借りる土地の場合、例えば店舗・資材置き場・駐車場などは「住宅」の様に人の生活の重要な拠点・基盤という性質がありませんので、法律の保護度合いが違います。「住宅を建てる目的で借りる土地」という形ですので、土地は地主さんのものですが「建物」は自分の物になります。建物ですから、簡単に移動できませんし寿命も何十年と長いものです。

 

地主さんの気まぐれや事情だけで契約が解除になるようでは大変な事になりますし、建物を建てる気になりません。細かな規定を持った「保護」が必要になります。その「保護」を持った物が次で説明する「借地権」になります。

 

≪借地権とは？≫

先ほど説明した「借地」の権利の事です。この借地権には、２種類の権利があります。１つは「地上権」もう１つが「賃借権」です。

 

「地上権」は法的にも「物権」と定義される強い権利を持っています。この権利は、登記簿にも自分の意志で登記する事が出来る、最強の「借地権」ですが、個人の住宅等に使われる「借地権」にはほとんど見当たりません。

 

現在存在する「地上権」は地下鉄の用地や電車の線路軌道敷の一部ぐらいでしか見られません。そして、世にあるほとんどが「賃借権」の扱いになる「借地権」です。こちらは法的に説明しますと「債権」にあたります。

 

※ここで、チョット用語説明を･･･

 

債権とは？、物権とは？　また、その違いは？

 

・「債権」とは、何らかの行動が無ければ成立しない権利です。
例えば、のこ借地権の例でしたら「借りた土地に建物を建築して使用する」などの「行動」が伴わないと権利として法的にも認められません。つまり「行動が無い＝権利が存在していない」となります。

 

・「物権」とは、債権の様に「何らかの行動」を全く必要としません。
例えば、不動産の所有権と同じ様に、あるだけで存在が認められる強い権利です。

 

話をもどします。この「債権」と言う形は「土地所有者」の同意が無ければ「土地自体」に登記をする事が出来ません。土地所有者自体が、借地権の権利登記がされると「有利」な事が無いので、登記を許して貰えないのが常です。「借地権」の契約の更新や、建物の建替えなどの時にも「土地所有者」の「承諾」が必要です。

 

この「承諾」の際に、更新料や建物の建替えの承諾料などを請求される場合もあります。そして「賃借権」の名の通り、毎月の家賃を「地代」として支払続けなければいけません。

 

借地権の場所は、誰でも簡単に見つける事ができます。外から見てという意味ではありません。

 

法務局で「土地と建物」登記簿謄本を取って、その所有者が赤の他人の場合、ほとんどが「借地権」です。土地と建物の所有者が違うものがそれに当たります。

 

このように「借地借家法」という法律のもと、ルールが決められて運用されているのが借地権です。次回は、この借地権の現状や問題点などの話をしていきます。

 

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