収益物件を選ぶポイント

収益物件

どのような収益物件が良いか

東京中心部、名古屋市、大阪市等の主要都市部で地価が急激に上昇している中、高利回りの収益物件が今注目されています。そこで、実際に新築物件と中古物件、どちらが収益物件として良いかを比較してみましょう。

新築物件の場合は、物件の購入価格が高額で、建設日数が必要です。建設中は家賃収入が見込めません。また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、2回目以降に入る人にとっては、家賃が高いことは意味がありません。そうなると家賃設定も安くせざるを得なくなってくるでしょう。

中古物件の場合、購入価格が安くすぐに賃貸できるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入した方がよいと思われます。通常であれば築10年前後の立地条件が良い物をオーナーチェンジで買う方が良いでしょう。

上記のように新築物件と中古物件を比較してもわかるように、新築を購入するだけの十分な価値と運用益が見込まれる場合を除き、中古物件を購入するほうが無難かもしれません。

■ポイント1:立地環境
収益物件とは、毎月一定収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンションのことであり、収益物件の立地環境(日照、眺望、周辺環境等)は、必ず御自身の目での確認が必要です。入居者のニーズが何処にあるのか?又ターゲットとする入居者にマッチした立地環境なのかを吟味する事が成功の秘訣になります。
収益物件にとって良い立地というのは、JR・地下鉄・私鉄沿線の最寄駅徒歩圏にあるかどうか、又は大きなスーパー、大学、市役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所。まず、御自身の足で近くの立地をよく観察して、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃料水準なのか、不動産巡りをするのも良いかもしれません。
■ポイント2:将来性
収益物件付近の事業予定地、大きな空地、駐車場等をチェックしてみましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。また、近所に地下鉄ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく吟味しましょう!!
■ポイント3:収益性
収益物件を購入する上で大切なのは、物件の担保価値よりも収益性が持続的に確保できるかどうかです。例えば広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄骨造ではなく木造で良いなどというように物件の選び方を全く変えてみることも一つの方法でしょう。

中古収益物件の選び方

中古物件は、利回りだけに目線が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると、思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは、土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配があります。

中古物件を購入したとしても、購入時には発見できなかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかり「こんなはずでは・・・」ということにもなりかねません。

特に、水回り(トイレ・キッチン)などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはさらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等や管理システムのチェックも必須です。

最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサル等に調査してもらうことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番条件の良い収益性の上がる中古物件を探しましょう。また、中古木造アパートの場合、20年以上経っていれば建物の評価をゼロとして土地のみの評価で購入するのも1つの方法です。新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

新築収益物件の選び方

新築物件は、最新の設備を備え、修繕費用は当面かからない等好条件があります。その反面 、高い家賃設定で価格も高いというマイナス面もあります。新築物件を選ぶ際は、中古物件同様、日照、眺望、周辺環境等が重要なのは変わりませんが、建築予定場所の立地環境の綿密な調査が必要です。

建設予定地周辺のマンションやビルにクラック(ひび割れ)や道路面との不自然な段差が見られないか、建設予定地の下に地下水脈が走っていたり、水気を多く含んだ土壌でないか等、将来的に建物に大きな影響を及ぼさないかを吟味して下さい。

また、新築物件の建設を依頼する場合には、建設会社数社で複数見積書をとるなどして価格を相互比較することも重要です。土地価格や建設価格は妥当な水準か?、管理体制はどうか?フォロー体制はどうか?、など様々な視点で比較検討してみて下さい。

この記事のコラムニスト

熊ヶ谷一幸
熊ヶ谷一幸(不動産鑑定士)
株式会社東洋不動産研究所 代表取締役。1966年(昭和41年)生まれ。平成元年 慶応義塾大学法学部政治学科卒業。
学生時代はバトミントンなどのスポーツとアルバイトに没頭。不動産を生かすのは人間次第であり、個人生活・企業活動の成長は不動産のあり方・価値を極大化し、さらに個人生活・企業活動を成長させる、という不動産とのベストな付き合い方を提唱。どのタイミングで取得して処分するのかを時間軸でとらえ、ソリューション型の不動産調査・鑑定を日々実践している。
趣味は、エアロビクス。大手スポーツクラブの特別会員となっており、時間があればあちらこちらのスタジオに出没しては、主に中上級者向けエアロビクスを楽しんでいる。来年は、競技エアロビクスにチャレンジしようと考えている。
[担当]物件調査
熊ヶ谷一幸は個人間直接売買において物件調査により権利関係の確認をします。