敷地利用権

敷地利用権とは、分譲マンションやビルなどの区分所有者が、そのマンションやビルの敷地である土地を占有できる権利のことをいいます。敷地利用権の割合は、専有部分の床面積の割合によって異なります。

マンションの専有部分と共用部分
マンションは専有部分と共用部分から成り立っています。専有部分は、室内のことをいいます。
共用部分は、マンションのエントランスやロビー、廊下、階段、エレベーターなど、室外のものがすべて当てはまります。バルコニーも室外のため、共用部分です。しかし、バルコニーは専用使用権として部屋の住人が専用して使うことができます。
区分所有者
マンションやビルにおいて、専有部分の所有者を区分所有者といいます。
敷地利用権の所有権と借地権
戸建ての場合でも土地と建物は別の不動産となります。建物が自分の所有物だとしても、土地は他人から借りているという場合もあります。
マンションも基本的にこれと同じで、マンションが建っている土地が借地かどうか、つまり敷地利用権が所有権か借地権かで、マンションの1室を購入、あるいは売却しようと考えるときに、価格に違いが出てきます。敷地利用権が所有権の場合は、物件の価格は一般的に高くなります。売却するときには、専有部分を自由に売却することができます。
敷地利用権が借地権の場合は、物件の価格は所有権の場合よりも安くなりますが、管理費や修繕積立金などとは別に地代の支払いが必要となることがあります。売却する場合には、契約内容によりますが、敷地の所有者に連絡をするか、あるいは敷地の所有者の承諾を受けてから売却をすることになります。
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止
専有部分と敷地利用権は、原則として分離して処分することはできません。つまり、借金などの抵当としてマンションの専有部分のみに抵当権を設定することはできません。
敷地権
敷地利用権のうち、登記されているものを敷地権といいます。
戸建ての場合
戸建ての場合も、所有する土地に建物を建築して所有するには「所有権」「地上権」「貸借権」などの権利が必要となります。
所有権とは、自由に所有物の使用、収益、処分をする権利です。
地上権とは、他人の土地において工作物、または樹木などを所有するために、その土地を使用する権利です。
貸借権とは、賃貸借契約に基づいて賃借人が目的物を使用して、収益できる権利です。
土地の所有者であれば、その土地に建物を建てて所有することができます。土地の所有者でなければ、地上権や賃借権が含まれる借地権によって、他人から土地を借りて、その土地の上に建物を建てることができます。
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