借地借家法とは賃貸経営において重要な法律

不動産投資に関わっている人であれば、借地借家法のことは聞いたことがあると思います。しかし、不動産に関する法律は多く、すべてを理解することはほぼ不可能でしょう。

〈不動産に関係する法律〉
民法、不動産登記法、借地借家法、建物の区分所有に関する法律、宅地建物取引業法、国土利用計画法、農地法、都市計画法、建築基準法など
もちろん、これらをすべて理解する必要はありません。しかし、不動産投資で賃貸経営を行い、不動産の管理を自分で行う場合は、特に借地借家法が重要になってきます。
借地法、借家法から借地借家法へ
借地借家法とは、土地や家の賃貸借を規定した法律です。借地借家法は一般法である民法の特別法として存在しています。元々は借地法、借家法という法律があったのですが、時代が移り変わるにつれ改正を重ね、平成3年には借地借家法が成立しました。
旧法時代は貸主と借主が対等だったのですが、戦時に安定した住まいを確保するという理由で借主保護が強まります。その後、増大した地主・家主の負担を軽減するために平成4年には定期借地制度が、平成11年には定期借家制度が創設されました。同時に、戦中に制定された正当な事由がなければ地主・家主は契約を終了することができないという制度も存続し、現在では定期借地、定期借家、「正当事由」借地借家制度が混在しています。
一般的な貸し借りとは異なる規定
借地借家法では、一般的な物の貸し借りとは異なる特例が認められています。例えば賃貸借(普通借家契約)の期間について、契約期間は1年以上と定められています。一般的な物の貸し借りの場合はもっと短い契約期間を定めることができるのに、賃貸借においては1年以上。これは賃貸住宅を短い契約期間で貸し出せるようにすると、更新の時に入居者を半強制的に退去させたり、不当な賃料の吊り上げなどを行う輩が出てくる恐れがあるからです。このため個人賃貸の契約期間は2~3年が一般的となっています。
また、契約期間満了時の扱いの特例もあり、家や土地に関する賃貸借契約は特別な定めがないかぎり自動更新が原則となっています。一般的な物の貸し借りであれば、契約期間満了時に貸主はその物を返還するように請求できますし、借主は返還するか契約の更新を請求しなければなりません。しかし、家や土地の場合は、契約期間が満了しても正当な理由あるいは適切な立ち退き料の支払いがなければ入居者を追い出すことはできなくなっています。賃貸借契約においては、立場が弱くなりがちな借り手側に配慮した立法がなされていると言えるでしょう。
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