接道義務

気を付けたい「再建築不可物件」
アパートやマンションを建てるときは主に建物の外装・内装、駐車場などの外構に神経を使うと思いますが、他にも気を付けるべき点があります。住宅を建てるときには建築基準法による制約があり、中には「建物を解体して更地にすると新たな家を建てられない」という「再建築不可物件」もあるのです。再建築不可物件になる土地には様々な種類がありますが、中でもよく見られるのが「接道義務」を果たしていない物件です。
不測の事態に備えるための規定
接道義務とは建築基準法第43条に規定された「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という義務のことで、都市計画区域内で建てられる建物に適用されます。この「幅員(ふくいん。はばのこと)4m以上」は特定行政庁が指定した区域内では「6m以上」に置き換えられますが、まだ指定区域は多くないようです。特に旗竿状の敷地や不整形の敷地では「2m以上接する」という条件が問題になることがあります。
なお、接道義務に関わる道路はあくまで建築基準法で認められたもの。道路に見える通路でも建築基準法上は認められていないケースもあるので、市町村役場や区役所等で問い合わせるか、住宅メーカーなどに相談する必要があります。
なぜこのような規定があるのかと言うと、火災や地震のときに避難経路が狭かったり救急車や消防車が通れないと困るから。古い住宅などには道路に接していない物件もありますが、それは制約がなかった時代に建てられたものだからです。そういった敷地で建て替えを行うときは、路地部分に接する土地の一部を買い取ったり借りたりすることで建築が可能になる場合があります。
「敷地のセットバック」で対応することも
道路の幅員は4m以上あることが原則なのに、あの家の前の道路はそうなっていないな…ということもあると思います。古くからの住宅地などでは狭い道路も多いのです。このため例外として「敷地のセットバック」を行うことで住宅を建てることが認められています。例外が認められるのは建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点、もしくはその土地が都市計画区域になった時点で建物が建っていた場合。「敷地のセットバック」では道路の中心線から2mの位置まで後退(セットバック)した線まで空けて建物を建てます。セットバックすると道路中心線から両側に2mずつ、つまり4mのスペースができるので、将来的には幅員4mの道路にできるというわけです(片側しかセットバックできない場合も合計4mの道路ができるようにします)。
なお、アパートやマンションは特殊建築物に分類され、都道府県の条例で接道義務がさらに厳しくなっています。例えば東京都建築安全条例では床面積の合計が500㎡以下であれば接道の間口が4m以上必要になります。床面積によって接道義務の内容が変わるのです。アパートやマンションを建てるときは接道義務について早めに確認しておきましょう。
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