重要事項説明書

重要事項説明書とは、不動産を売買するときや賃貸借契約をするときなどに、購入者や借主に対して物件の内容や取引の条件など、契約する際に必要な情報が記載された書面のことです。

重要事項の説明
重要事項説明書は、書面を交付・署名捺印をし、内容の説明を口頭で行うことを宅地建物取引業法で決められています。また、重要事項の説明は、宅地建物取引主任者によって行われます。
重要事項説明書の内容
重要事項説明書に記載される項目には次のようなものがあります。
<1 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項>
  1. 登記記録に記録された事項
  2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  3. 私道に関する負担に関する事項
  4. 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
  5. 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等
  6. 当該宅地建物が造成地防災区域内か否か
  7. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
  8. 石綿使用調査の内容
  9. 耐震診断の内容
  10. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合住宅性能評価書の交付の有無
<2 取引条件に関する事項>
  1. 代金及び交換差金以外に授受される金額
  2. 契約の解除に関する事項
  3. 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
  4. 手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
  5. 支払金又は預り金の保全措置の概要
  6. 金銭の貸借のあっせん
  7. 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  8. 割賦販売に係る事項
<3 その他の事項>
  1. 供託所等に関する事項
マンションなど区分所有建物の場合には、さらに一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項についても記載されます。 (国土交通省HPより)
宅地建物取引業
宅地建物取引業とは、宅地または建物の売買や交換、貸借の代理、媒介など、宅地建物取引業法で規定された業務を行うこととされ、略して宅建業といわれることが多くあります。
また、宅地建物取引業を営む場合は、国土交通省あるいは都道府県知事の免許を受けなければなりません。2つ以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合は、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。1つの都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合は、都道府県知事の免許を受ける必要があります。
宅地建物取引主任者
重要事項説明書の説明を行う宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引業に基づいて制定された国家資格です。宅地や建物の売買、交換、賃貸借契約など、不動産取引についての知識を持つ専門家です。重要事項説明書への記名・押印は、宅地建物取引主任者しか行うことはできません。

重要事項説明書は「予習」しておこう

重要事項説明書は厳格に運用されるべきだが…
重要事項説明書は宅地建物取引業法で運用が厳格に決まっていて、重要事項の内容は口頭で説明せねばならず、重要事項説明書への記名・捺印は宅地建物取引主任者しか行うことができません。ところが、不動産の売買契約でトラブルに巻き込まれる人が後を絶たないのも事実。その原因の一つに、重要事項説明から契約締結まで一気に段取りを進めたいという不動産業者の意向があります。しかし、それが原因でトラブルになっては本末転倒。また、買主が売買に不慣れで、専門用語を知らないということもあり得ます。売る側としても、要領良く説明してトラブルを予防したいところです。
専門用語の一部
地番…それぞれの土地に付けられた固有の番号。住所とは異なる。
地目…登記をする上での土地の種類。田、畑、宅地、学校用地など、23種類に分類される。
家屋番号…登記で一つ一つの建物に振られた固有の番号。部屋番号とは異なることもある。
重要事項説明のポイント
重要事項説明とは、買主が契約を決定するための重要な判断材料となるものです。したがって、納得できない場合は売買契約を断ることもできます。不動産業者にとっても、重要事項説明は大切なプロセスなのです。
以前は売買契約の当日に重要事項説明を行い、そのまま売買契約になだれ込むことが一般的でした。不動産業者からすれば、その方が有利だったからです。しかし、近年ではその手法が改められ、契約の数日前に重要事項説明を行ったり、重要事項説明書のコピーを買主に渡したりする不動産業者が増えています。もし、売買契約の日が近づいてきても重要事項説明書の話が出なかったら、コピーをもらうようにしましょう。「売買契約当日には売主も来るから、その時に」と言う業者もいるかもしれませんが、事前にコピーをもらっても何ら問題はないはずです。
特記事項にも注意しましょう。何も書いていないこともありますが、敷地や周辺環境で問題がある場合に記載される箇所です。将来起こり得る事態にまでは言及していないことが大半なので、買主としては納得いくまで話を聞き、書かれていないことが出て来たらメモを残した方が良いでしょう。
場合によっては、買主自ら現地の周辺などを調べることも必要です。「何か問題があれば重要事項説明で教えてもらえるはず」という思い込みは危険です。例えば、ゴミ焼却場や火葬場など、それが身近に存在すると一般の人が嫌悪感・不快感・危険性などを感じる施設等を「嫌悪施設」と総称し、近くにあれば説明されますが、何を嫌悪するかは人それぞれ。あなたが嫌悪する施設が物件の近くにあっても説明されない場合も考えられます。じっくり自分の目で見て判断することをお勧めします。
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