修繕積立金

修繕積立金とは、分譲マンションにおいて、マンションのエントランスやロビー、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分の修繕が必要となったときの費用を住人が積み立てるお金です。

分譲マンションの管理費
修繕積立金とは別に、多くの分譲マンションでは管理費を徴収します。管理費は、共用部分の水道光熱費、エレベーターの保守など維持・管理をする費用です。
修繕積立金の額
修繕積立金は、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によって、費用の目安を知ることができます。ガイドラインに提示されている修繕積立金は、専有部分の床面積の割合や階数によって異なります。その1カ月の平均値は次の通りです。
[15階未満]
5000㎡ 218円/㎡
5000~10000㎡ 202円/㎡
10000㎡以上 178円/㎡
[20階以上]
206円/㎡
機械式駐車場の修繕工事費
機械式駐車場がある場合には、駐車場に対する修繕工事費も発生し、修繕積立金と同じく国土交通省のガイドラインによって、費用の目安を知ることができます。ガイドラインに提示されている機械式駐車場の修繕工事費の1カ月の平均値は次の通りです。
2段(ピット1段)昇降式   7,085円/台
3段(ピット2段)昇降式   6,040円/台
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台
修繕積立金の積立方法
修繕積立金の積立方法には、均等積立方式と段階増額積立方式があります。そのほか、マンションを購入するときにある程度まとまった額を徴収する場合や修繕が必要なときに一時金を徴収する場合もあります。均等積立方式は、長期の修繕計画による工事費をもとに、計画期間中に均等に修繕積立金を積み立てていく方法です。均等という言葉が入っていますが、計画の変更などによって積立金の額が変更する場合もあります。段階増額積立方式は、最初に徴収する費用を抑え、修繕の必要に伴い、段階的に積立金を値上げしていく方法です。
マンションの修繕部分と修繕時期
マンションの共用部分の修繕部分として挙げられるのは、外壁や屋根、階段、エレベーター、給水設備などです。これら共用部分の修繕に修繕積立金が使用されます。修繕時期は、5年や10年ごとなど定期的に塗装の修繕を行ったり、専門家などのアドバイスによって20年や30年ごとに大規模な修繕工事を行ったりします。修繕の時期はマンションの仕様によってそれぞれ計画され、特定の修繕時期は決められていません。
管理組合
通常、分譲マンションでは、区分所有者によって構成される管理組合が組織されます。修繕積立金も管理組合によって管理されます。

修繕積立金が足りなくなるとき

経年によって修繕に必要なお金は増えてくる
修繕積立金とは、分譲マンションにおいて共用部分の修繕が必要になったときのために住人が積み立てておくお金のことです。共用部分と言えばエントランスやエレベーター、廊下や階段、ロビーなどが思い浮かびますが、屋上や外壁も立派な共用部分。数十年に一度の大規模修繕工事の費用も修繕積立金から賄われます。このため管理組合は、長期修繕計画に基づき、計画的に修繕積立金を徴収しておかなければなりません。入居者には、即金で購入した場合以外は住宅ローンの支払いが毎月発生しますが、管理費と共に修繕積立金も毎月支払うことになります。この金額は入居時からわかっていることなので問題にはならないはずなのですが、マンションは経年すると劣化し、徐々に修繕が必要な箇所が増えてきます。すると従来の修繕積立金では修繕費を賄えない場合が出てくるのです。
修繕積立金の増額
工事をしようとしたら予想もしなかった不具合が見つかって、修繕費が跳ね上がった!ということも稀にありますが、大抵の場合は長期修繕計画を見直すときに修繕積立金がショートすることがわかり、値上げ(増額)が検討・実施されることになります。また、多くのマンションでは「段階増額積立方式」となっているので、「最初の10年は修繕積立金を安く抑え、次の10年から積立金を増やす」ということが起こります(購入時に説明はありますが)。
修繕工事費が高騰して、修繕積立金を値上げせざるを得ない場合もあります。また、修繕工事を管理会社任せにしていると、工事費が割高になりがちです。さらに、バリアフリー工事などは長期修繕計画に組み込まれていないので、修繕積立金を圧迫することになり、将来の増額の原因になります。
修繕積立金の増額で間に合わない場合は、工事実施に合わせて一時金を徴収することもあります。ただし、一時金は区分所有者からの反発が予想されるので、地方自治体や住宅金融支援機構からリフォームローンを借りることも多いようです。一時金は総会で議決すれば強行できますが、その後の人間関係に悪影響を与える場合があります。
修繕積立金の前に管理費を見直す
最近では建設工事の人材不足もあり、大規模修繕工事の価格相場は数年前より20~30%上昇しているという話もあります。つまり、修繕積立金がショートする可能性も増していると言えます。
このような状況の中で、修繕積立金の前に管理費を見直す動きも出てきています。管理費・修繕積立金は税金に似ていると言われます。税金を見直すように、管理費を徹底的に見直して安く抑える。その上で長期修繕計画を再検討して、必要であれば修繕積立金を増額する。するとただ修繕積立金を引き上げるより区分所有者に納得してもらいやすい、というわけです。
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