基準地価

基準地価は「一物四価」には含まれない

「一物四価」という言葉があります。土地はひとつひとつ異なるので、値段の付け方が難しい面があります。このため、1つの土地に対して目安となる価格が複数付けられているのです。

実勢価格
公示地価
固定資産税評価額
相続税路線価

①は実際に市場で売買される取引価格における平均的な金額のこと。いわゆる「時価」。
②は国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格。一般の土地取引の指標とされ、毎年3月頃に公表されます。
③は固定資産税を徴税するための算定の基盤となる土地価格を評価したもの。
④は国税庁が算定するもので、毎年1月1日時点の価額。公表されるのは7月です。
また、「一物五価」と言われることもあります。一物五価の内訳は以下の通りです。

実勢価格
公示地価
固定資産税評価額
相続税路線価
基準地標準価格

この⑤基準地標準価格は基準地価、もしくは都道府県地価調査とも呼ばれます。

基準地価は公示地価を補完する

基準地価も一般の土地取引の指標となるものですが、基準地価は毎年7月1日時点の価格であり、公示地価の補完的な役割を果たすものです。都道府県によって9月下旬頃に公表されるので、3月頃に公表される公示地価と基準地価を比較するとある程度値動きがわかります。
基準地価は公示地価と評価方法や内容などが類似していますが、違いもあります。まず、公示地価は国土交通省が公表しますが、基準地価は不動産鑑定士の評価に基づいて都道府県がまとめ、土地は更地として評価されます。さらに、公示地価は基本的に都市計画区域を調査対象としていますが、基準地価は都市計画の区域外も含まれるようになっています。基準地価は「国土利用計画法施行令第9条」に基づいて算定され、区分としては「住宅地」「商業地」「工業地」「宅地見込み地」などがあります。
根拠となる法律も異なります。公示地価の根拠法は「地価公示法」、基準地価は先に述べたとおり「国土利用計画法」に基づきます。また、調査方法も公示地価は不動産鑑定士2名以上による鑑定評価が必要ですが、基準地価は1名以上の不動産鑑定士を用意すれば調査・鑑定ができます。調査する場所も、公示地価は約2万6000地点、基準地価は約2万2000地点となっています。なお、公示地価には「国土利用計画法による土地の価格審査の基準となること」という役割があります。つまり公示地価がなければ基準地価も決まらないわけで、「一物四価」と言う場合に基準地価が含まれないのもそのためです。
（参考：Webサイト「iQra-channel」不動産基礎知識）