分離課税

不動産投資の節税に効果がある税制
所得税は「総合課税」が原則です。総合課税とは所得の合計を計算して税金を納める方式のこと。一方、他の所得金額と合計することなく税額を計算する「分離課税」という方式も存在します。分離課税は例外的な方式なのですが、不動産投資では重要な節税に関わる場合があります。と言うのも、一時的に得た所得が大きいと所得税額も大きくなってしまうので、これを避けるために設けられたのが分離課税だからです。 所得税はその性質によって10種類に分かれますが、分離課税の対象となるのは以下のとおりです。

  • 利子所得(源泉分離課税に該当しないもの)
  • 配当所得(源泉分離課税に該当しないもの)
  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得(株式・建物・土地など)

なお、分離課税はさらに「源泉分離課税」と「申告分離課税」に分かれます。不動産売却や株式譲渡益、配当益といった譲渡所得は申告分離課税なので、利益が出た場合は申告して納税する必要があります。
不動産の用途によっては特別控除も
資産を譲渡した時に得た収入を譲渡所得と言います。不動産売却で利益が出ると譲渡所得として課税されます(所得税・復興特別所得税・住民税)。
譲渡所得は総合課税(株式・建物・土地など以外)と分離課税に分かれており、分離課税の場合は以下のように計算します。

収入金額-(取得費+譲渡費用)

収入金額とは売却額のこと、取得費とは譲渡資産の購入代金や購入に関する諸費用のことです。不動産売却の場合は譲渡費用をしっかり把握しておくと確定申告がスムーズになります。また、不動産の用途によっては特別控除が設けられている場合があります。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

分離課税のメリット
不幸にして購入価格を売却価格が下回った場合、これを「譲渡損失」と呼びますが、譲渡損失は売ったその年のその他の所得と相殺して納税額を減らすことができます(損益通算)。また、給与所得者や事業所得者は不動産投資によって出た損失を給与所得や事業所得から控除することも可能です(不動産所得は総合課税)。
不動産売却で多額の儲けが出た場合は、原則として所得が多いほど税率が高くなるのが日本の税制ですが、分離課税によって所得税の高騰を抑えられるようになっている点もメリットだと言えるでしょう。
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