不動産ファンド、不動産投資ファンド

主な投資先が不動産のファンド
ファンドにはいろいろ種類がありますが、不動産投資に興味をお持ちの方であれば「不動産ファンド」あるいは「不動産投資ファンド」にも食指が動くかもしれません。
ファンドはもともと「基金」といった意味ですが、現在では複数の投資家が出資した資金を事業や資産運用に回してその利益を投資家に分配する仕組みのことをファンドと呼ぶことが多くなっています。不動産ファンドとは、主な投資先が不動産であるファンドを意味します。投資家の視点で言えば不動産を自ら運用して利益を得るのではなく、不動産投資会社等に出資して運用を委託し、その利益から分配を得るわけです。
ちなみにファンドの仕組みを利用して収益を投資家に分配する組織のことも「ファンド」と呼びます。「不動産ファンドの年収」といった表現があるのはそのためで、社名に「ファンド」を冠する会社も多数存在します。
不動産特定共同事業と不動産投資信託
不動産ファンドには公募ファンドと私募ファンドがあり、公募ファンドは不動産投資信託(REIT)と不動産特定共同事業に別れます。
公募ファンドとは広く一般から投資家を募るファンドのこと。銀行や証券会社などが販売しているファンドがこれに当たります。
私募ファンドは一部の投資家に限定して販売されるもの。不動産投資では賃料収入を狙ってファンドを立ち上げることが多いのですが、私募ファンドでは売却益を目的としたものもあり、基本的にある程度専門知識を持った投資家だけが対象になります。売却益を追求するには専門知識が求められるからです。
不動産投資信託は金融商品取引法や投資信託及び投資法人に関する法律で規定され、取引方法は株式に似ています。不動産投資法人が発行する証券を購入することで投資をするのが不動産投資信託です。J-REITであれば証券取引所に上場されているので、市場で証券を売買することができます。
一方、不動産特定共同事業では複数の投資家が資金などを出資し、不動産会社などが不動産取引を実行。その収益が投資家に分配されるわけですが、投資家は不動産小口化商品を買うことになります。仕組みとしては「任意組合契約」や「匿名組合契約」などを利用し、投資家は持分に応じて利益を得ます。
不動産特定共同事業と不動産投資信託の違い
不動産投資信託はクーリングオフすることはできませんが、不動産特定共同事業の場合はクーリングオフできるという特徴があります。また、不動産投資信託を解約したい場合は市場で売却すればいいのに対し、不動産特定共同事業の場合は組合理事長などが買い取る、あるいは第三者に譲渡することによって解約するという違いがあります。
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