保証金

保証金とは、賃貸物件の借主が、退去時に修理が必要な箇所があった場合の修理費用、あるいは家賃を滞納した場合などの保証金として、貸主に事前に預けるお金です。

保証金と敷金
保証金は、賃貸借においては敷金とほぼ同じ意味で使われています。とくに関西地方で、保証金という言葉が多く使われています。
保証金の額
関東地方では、敷金は家賃の1カ月分、あるいは2カ月分としているところが多いようです。関西地方では、6〜8カ月分の保証金が相場だといわれています。
敷引き
関東地方でよく使われる敷金・礼金は、関西地方での保証金・敷引きにあたります。敷引きは、保証金のうちの半分程度があてられます。保証金は、退去時の修理などのために貸主に預けるお金であり、退去時に余った費用は返還されます。しかし、敷引きは変換されない旨を契約書に記載されていることが多くあります。これは、関東地方でいう礼金としての性質を持っていると考えられます。
礼金
関東地方の慣習とされる礼金は、賃貸借契約の際、借主が敷金とともに支払うことが多く、貸主に対するお礼の気持ちを表したお金です。そのため、関西地方でいうところの敷引きと同じように、退去時に支払った礼金が戻ってくることはありません。礼金の額は家賃の1カ月分、あるいは2カ月分としているところが多くあります。ちなみに、北海道地方では敷引きや礼金などの慣習は基本的にありません。
保証金の返還と原状回復
借主が退去する際、修理などの必要がなければ敷引きを引いた保証金は返還されます。あるいは修理後、余った費用が返還されます。借主が退去する際には、物件を原状に回復しなければなりません。しかし、経年による劣化については、その修理は貸主の負担となります。たとえば、壁紙や畳の変色、フローリングの色落ち、寿命による機器の故障などです。一方、借主の負担となるもの、つまり保証金を利用して修理されるものは、借主の故意や不注意による汚れや破損などです。たとえば、飲みこぼしや食べこぼしによるフローリングの汚れ、タバコのヤニによる壁紙の変色、壁の釘穴などです。
仲介手数料
保証金とともに、賃貸借契約の際に借主が支払う費用に仲介手数料があります。これは、物件の貸主と借主との間に入った不動産仲介業者に支払う手数料のことです。仲介手数料の上限は法律で決められており、貸主・借主ともに賃料の0.5カ月分とされています。しかし、承諾がある場合、不動産仲介業者はどちらか一方から賃料の1カ月分を受け取ることができます。

保証金の現在

関西圏でも敷金方式が主流に
保証金とは、賃貸物件の借主が貸主に事前に預けるお金のことです。退去する時に家賃を滞納していたり、修理が必要な破損箇所などがあった場合に使われるお金になります。主に関東の人は「保証金なんて聞いたことがないぞ」と思うかもしれませんが、関東では敷金・礼金という用語がよく使われます。関西では保証金・敷引き(しきびき)と言います。敷金、保証金は余れば返還されますが、礼金、敷引きは貸主に対する「お礼」として渡されるため、戻ってくることはありません。
ちなみに、関東の敷金と礼金とは別のものとして解釈されていますが、関西の敷引きは退去する時に保証金から無条件で引かれるシステムになっています。つまり賃貸物件を借りる時に丸ごと保証金を預け、退去時に敷引きと部屋の補修費用等を引かれた金額が返金されるのです。
敷引きの相場は保証金の約5~6割と言われていましたが、「わかりにくい」という声が上がったり、消費者契約法に違反するのではないかということで、裁判になるケースもありました。そのため現在では、関西圏でも消費者にわかりやすい敷金方式が広まっています。
「なし物件」に飛び付いてはいけない
最近では礼金なし、敷引きなしの物件も増えています。それどころか、敷金も保証金もない物件まであります。こういった物件は、初期費用を抑えられるということで人気があるようです。連帯保証人が必要ないものもあり、手軽に借りられる物件となっています。しかし、安いのには理由があるはずで、安易に借りることを戒める意見もあります。
物件から敷金などが省かれている場合、人気がない物件であることが少なくありません。なかなか空室が埋まらないので、礼金などを取るより入居者を捕まえることを優先するわけです(ただし、例えば日当たりが悪いという理由で人気がない場合、日中ほとんど部屋にいない人にとってはお得な物件である可能性もあります)。
また、「その他一時金」という項目で、さりげなく礼金などのマイナス分を補っている場合もあります。例えばメンテナンス料、退去負担金、鍵交換代などの名目で、家賃と変わらない金額が契約書に書かれていたりするのです。
他にも、相場より家賃が高く設定されていたり、築年数が極端に古い場合もあります。隣人に外国人が多かったりして、トラブルになる場合もあるようです。また、敷金などが必要ない場合でも、退去時に修繕費が請求されることがあります。こういった物件は、事前に契約内容や周辺環境を吟味するという当たり前のことがより一層大切な物件だと言えるでしょう。
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