取引事例比較法

不動産鑑定には3つの方法がある: 「取引事例比較法」と言われると一瞬「何かの法律かな？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。取引事例比較法は不動産の鑑定評価法の一種で、不動産の販売価格を設定する際に使われます。不動産鑑定評価の方法には取引事例比較法の他に原価法、収益還元法があります。ここではまず他の2つを簡単に紹介しましょう。

・原価法
対象となる不動産（土地の取得も含む）に建物をもう一度建てるといくらかかるかを考え、その価格から築年数に応じた価値の低下分を差し引くことにより価格を設定する方法です。

・収益還元法
不動産を貸し出した場合には賃料収入が得られます。この賃料から不動産の価格を算出するのが収益還元法です。
そして取引事例比較法は、周辺相場から価格を算出する方法になります。
取引事例比較法は実際の事例と比較する方法: 取引事例比較法は、マイホームの価格設定や中古住宅、マンションなどの売買で幅広く採り入れられている評価方法です。
取引事例比較法では、対象となる不動産と条件が近い物件の取引事例を収集し、比較検討します。この方法で算出された価格は「比準価格」と呼ばれます。中古住宅であれば不動産会社が売主の住宅と似た条件の物件の成約価格を集めて価格を割り出すことになります。より多くの事例を集めれば、それだけ妥当な価格を算出することができます。
事例を集める場合は適切なものだけを集めなければなりません。例えばあまり遠くの事例では役に立ちませんし、訳あり物件では適切な事例とは言えないでしょう。さらに事情修正（個別的な事情を加味して価格を調整する）や時点修正（時価や市場価格の変動などを加味して価格を調整する）なども必要になります。
取引事例比較法のデメリット: 取引事例比較法は多くの事例を集めることで適正な価格を割り出します。逆に言えば、比較事例が少ない場合は適正な価格を割り出す根拠が乏しいことになります。すると不動産会社の裁量が大きく影響することになるので、不動産会社がどのような補正を行ったか確認する必要が出てきます。また、取引事例比較法は一戸建ての査定には向いていないと言われることがあります。一戸建ては一軒一軒が個性豊かで、単純な比較が難しいためです。もっとも、取引事例比較法は客観的な要因のみで判断される評価法です。売主の主観が反映されにくい点はメリットだと言えますが、例えばデザイン上のこだわりなどがあっても評価されない点はデメリットだとも言えます。
一般的には1社による取引事例比較法で満足するのではなく、できれば複数の不動産会社に依頼して査定額を比較するのが望ましいと言えるでしょう。