代理契約とは、物件の買主や売主、借主や貸主から依頼を受けて、売買や貸借の契約を宅地建物取引業者が行うことをいいます。宅地建物取引業者は、買主と売主、あるいは借主と貸主の両方からの依頼を受けることはできません。
- 代理契約と媒介契約
- 不動産の売却などを依頼する者が不動産業者に媒介を依頼する契約を媒介契約といいます。代理契約との違いは、代理契約には宅地建物取引業者に契約を締結する権限があり、媒介契約のはその権限がない点です。この点を除けば、代理契約は媒介契約の規程に準用しています。
- 媒介契約
- 媒介契約には、一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に媒介を依頼することができる契約です。
専属専任媒介契約とは、不動産の売却を依頼する者が一つの不動産業者に媒介を依頼する契約です。依頼者自らが購入者を見つけても、直接売買することはできません。
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、売却を依頼する者が一つの不動産業者に媒介を依頼する契約です。ただし、専属専任媒介契約とは違い、依頼者が自ら購入者を見つけた場合は、直接売買することができます。 - 仲介手数料
- 媒介契約の場合は、買主と売主、あるいは借主と貸主との間に不動産業者が仲介するため、必ず仲介手数料が発生します。代理契約の場合も、買主や売主、あるいは借主や貸主の代理人として仲介するため、原則として仲介手数料は発生しますが、場合によって仲介手数料が必要のない場合もあります。
- 指定流通機構
- 指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。「レインズ」とも呼ばれています。指定流通機構には、東日本指定流通機構、中部圏指定流通機構、近畿圏指定流通機構、西日本指定流通機構があり、それぞれ担当する地域の不動産情報の交換業務を主に行っています。専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合は、指定流通機構への登録が必要となります。一般媒介契約の場合は、登録の義務はありませんが、任意で登録することが可能です。
- レインズ
- 指定流通機構が媒介契約による登録を受けると、不動産物件の情報を交換して最適な買主を探すためにコンピューター上のシステムにその情報が登録されます。このシステムはレインズ（Real Estate Information Network System）といい、指定流通機構の通称ともなっています。
