地役権

地役権・地上権・土地賃借権

不動産投資に取り組んでいると、登記簿謄本などで「地役権」や「地上権」といった言葉を見かけることがあります。権利について理解が不足していると、自分に不利な契約を結んでしまうかもしれません。今回は最後に地役権について解説しますが、比較のために地上権、土地賃借権も取り上げます。
まず、地上権は民法に規定されたもので、「他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利」とされています。地上権は借地権の一種。借地権は建物を建設するために他者の土地を使用する権利のことですね。他者の土地を勝手に利用すれば違法になりますが、借地権を設定することで安全に土地を貸し借りできるようにするわけです。
地上権の特徴は土地に対して強い支配力を持つことです。地上権は「物権的権利」で、誰に対しても主張することができます。これに対し、後述する土地賃借権は「債権的権利」。債権は契約当事者間でしか主張することができないのですが、地上権にその縛りはありません。地上権を得れば、地主が承諾しなくても第三者に譲渡・売買することができます。また、地代について法律等に定められていないので、例え地代を支払わない契約でも地上権は成立します。
一方、土地賃借権は賃借契約を結ぶことで借主が得られる権利のことです。土地や工作物を利用する権利を得る代わりに賃料を支払う義務があります。物権では物を直接的に支配しますが、債権である土地賃借権では債権者が債務者に特定の行為を請求する形になっており、借主の権利は制限されます（借主は貸主の承諾なしに土地等を譲渡・売買できない等）。
土地賃借権も借地権の一種なのですが、地上権と土地賃借権を比較すると、地上権は土地所有者にとって不利な権利です。このため、現在流通している借地権のほとんどは土地賃借権であり、地上権はレアケースとなっています（ゆえに地上権には登記の義務があります）。逆に土地賃借権では物権を持つ貸主が有利なのですが、借地借家法などによって借主も保護される仕組みになっています。

地役権は「他人の土地を利用する権利」

では、地役権とはどのようなものでしょう。地役権は「自分の土地を使用するために他人の土地を利用できる権利」です（物権に分類されます）。

自分の土地と公道の間にある他人の土地を私道として利用したい
用水路から自分の土地まで水を引きたい

などの場合に設定されます。地上権は他人の土地において工作物または竹木を所有するための権利ですが、地役権では自分の土地を使用することが前提になります。地上権と異なり、地役権だけを売買することはできません。自分の土地を売買する場合は所有権と合わせて地役権も移動します。地役権と地上権は、名前が似ていてもまったく異なる権利だということです。