任意組合

任意組合は「ビークル」の一種: 不動産の証券化などでは、ビークル（乗り物）と呼ばれる存在が重要な役割を果たします。ビークルとは投資法人や匿名組合など、不動産から得た所得のほとんどを投資家に分配する組織体のこと。普通であれば、不動産から賃料などの収入があった時点で法人税が引かれ、さらに投資家の利益になる時点でも配当所得に課税されることになります。これでは投資家の取り分が減ってしまうため、「投資法人の課税の特例」という法人税を事実上ほぼ免除する仕組みが作られているのです。また、匿名組合や任意組合であれば法人ではないため、法人税の納税義務がありません。このような仕組みにより、例えば不動産投資信託は「他の投資信託に比べて高い分配金が見込める」などと評価されることがあります。今回は任意組合についてご紹介します。
不動産を小口化して所有する「任意組合型」の手法: 任意組合は民法によって規定されます。任意組合が扱えるものは様々なのですが、ここでは「任意組合型」の「不動産小口化商品」に絞って話を進めます。不動産の小口化とは、1つの不動産を小口化して複数の権利者で所有し、不動産から得られる収入などを権利者に分配することです。一般的には「不動産特定共同事業法」を利用して不動産小口化商品が形成され、出資を受けた者（組合運営を行う不動産特定共同事業事業者）が不動産の取引を行います。
投資家は事業者と任意組合契約を結びます。投資家は共有持分（金額に応じた不動産の持分のこと）を購入して、組合に現物出資する形を取ります。事業者は投資家達から出資された不動産を管理・運営して収益を出し、投資家に分配するわけです。取引は事業者が行いますが、不動産の所有権を持っているのは共有持分を購入した投資家です。不動産の所有権は組合の財産として共有され、登記簿には投資家の氏名が記載されます。
任意組合型には節税効果も: J-REITと似ていると思った人もいるかもしれませんが、不動産小口化商品の場合は1つの不動産の権利を購入することになります。J-REITは多数の物件を運用している投資法人に投資するので、投資法人が何に投資しているのかはわかりません。不動産小口化商品では「六本木にある○○オフィスビル」などのように特定の物件に投資を行うことになるので、証券を所有するJ-REITとは異なり、物件を所有して不動産事業を行っている形に近くなります。
不動産は時価で課税される現金とは異なり、相続税の対象となる評価額が低くなることから、財産は不動産で持っていた方が相続税の節税に効果的だとされています。任意組合型の不動産小口化商品にも同様の効果が期待できます。また、贈与税対策にもなります。ただし、あくまで「小口化商品」なので1つ1つの投資額は限られます。大量に購入するのでもない限り、節税効果は補助的なものだと割り切った方が良いでしょう（節税効果だけを狙うのであれば、1棟マンションなどに投資した方が効果的です）。