ネット利回り

ネット利回りは「インターネット利回り」ではない: インターネットが普及した昨今では、「ネット利回り」と言われるとインターネット関連用語だと思われるかもしれません。しかし、この「net」は「掛け値のない、正味の」を意味する形容詞。ネット利回りは「実質利回り」を意味します。また、グロス利回りと呼ばれる数値もあります。「gross」は「控除する前の、全体の」といった意味の形容詞で、「表面利回り」とも呼ばれます。ネット利回りもグロス利回りも、不動産投資においては重要な意味を持ちます。今回はネット利回りと合わせてグロス利回りも解説します。
グロス利回り: グロス利回りとは、「年間に得られる家賃収入の総額を物件の購入価格で割り戻した数字」のことです。実は不動産広告などで表示されている利回りはグロス利回り。不動産投資では利回りが大事なので、このことは頭に叩き込んでおく必要があります。多くの場合、まずはグロス利回りを見ながら物件を絞り込んでいくことになるでしょう。
グロス利回りは以下の計算式で簡単に求められます。

年間家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100 = グロス利回り

ただし、この式では不動産経営にかかる諸々の経費が無視されています。また、家賃収入はただ待っていれば全額支払われるとは限りません。つまり、グロス利回りは目安にはなりますが、簡易な計算によって導き出された数字なのです。
ネット利回り: 一方、ネット利回りは「年間に得られる家賃収入から諸経費を差し引いて計算した利回り」のことです。計算式は次のようになります。

（年間家賃収入－年間支出）÷ 不動産価格 × 100 = ネット利回り

経費を計算に入れるわけですから、ネット利回りの方がグロス利回りよりも利回りは低くなります。しかし、実際のキャッシュフローを考える時に役立つのはネット利回りの方です。
ネット利回りとグロス利回りの役割: 「だったら最初からネット利回りを使えばいいじゃないか！」と思うかもしれませんが、ネット利回りにも問題があります。実際に投資してみなければ細かな経費はわからず、正確なシミュレーションは難しいのです。このため、家賃の数％を経費として大まかなネット利回りを算出するといった手法もよく使われています。まだ投資していない物件の正確な利回りを知ることはできませんが、グロス利回りよりは実際に近い感触を得ることができます。
グロス利回りでは、想定家賃を高く設定すれば意図的に利回りを良く見せることも可能です。周辺の家賃相場にも目を配り、グロス利回りに惑わされないようにしたいものです。グロス利回りはあくまで目安として、実際に投資する際はできるだけ正確なネット利回りを求めることが必要でしょう。