農地転用

都市計画法と農地転用

たまたま空き地が手に入ったりすると、活用方法が決められなくてネットで使い方の例を検索したりするかもしれません。将来の収入のことを考えると楽しみでもあり、維持費用のことなどを考えると頭痛の種でもあり…。ただし、土地を手に入れても自由に使えるとは限りません。例えば都市計画法では都市を適切に発展させるために、次の5つのステージに分けて土地の活用を考えます。

1．都市計画
2．区域区分
3．用途地域（地域地区の一つ）
4．地域地区（その他の地域地区）
5．地区計画等

特に有名なのは「用途地域」でしょうか。住宅地、商業地、工業地などに分けられた市街化区域内を、さらに細かく13種類に分類します。
一方、耕作を目的とした土地は農地と呼ばれ、農地法によって規定されています。「農地を農地以外のものにすること」を「農地転用」と言います。農地転用には都道府県知事等の許可が必要です。そして農地転用には、都市計画法と農地法の両方が関わってくることがあります。土地の開発行為は都市計画法、農地転用は農地法がカバーしているからです。

面積によっては開発許可が不要なこともある

農地転用する時は、田畑などを宅地などに転用することになります。すると田んぼなどは窪んでいますから、盛り土をして周辺の地表面と揃えたりするために、造成工事をすることがあります。つまり都市計画法の規制を受けて開発許可を取る必要性が出て来るわけです（すでに埋め立てが終わっていたり、ちょっとした工事であれば開発許可が不要な場合もある。また、規定は市町村によって若干異なる）。
例えば田んぼ1反の面積は約1000㎡ですが、「市街化区域」「市街化調整区域」に位置している場合は開発許可を取らなければいけない可能性が高くなります。実は「都市計画区域」の分類によっては面積次第で開発許可が不要になるのですが、1000㎡は規定を超える面積だからです。

〈開発許可が不要な面積〉

市街化区域＝原則1000㎡未満＊＊
市街化調整区域＝なし
非線引都市計画区域＝原則3000㎡未満＊
準都市計画区域＝原則3000㎡未満＊
都市計画区域外＝原則1ha未満

＊では三大都市圏の一定区画において別の規定が定められています。＊＊では三大都市圏の一定区画に加えて都道府県の条例で指定された区域についても別の規定が定められています。

最後に、ここで問題にしているのはあくまで開発行為＝土地の造成工事についてです。建物を建築する場合は別の審査が必要になります。