区分所有権

区分所有権とは、マンションやビルなど一棟の建物のなかにある独立した住居や事務所、店舗などの所有権のことをいいます。

共用部分と専有部分: 区分所有権を有するマンションやビルには共用部分と専有部分があります。共用部分とは、マンションやビルのエントランス、ロビー、廊下、階段、エレベーターなど、区分所有者が共同で使用する部分をいいます。
専有部分とは、住居や事務所、店舗などの室内のことをいいます。ベランダやバルコニーは室外のため共用部分となりますが、区分所有者に専用使用権があり、区分所有者が専用して使うことができます。
共有持分: 共有持分とは、複数の人で所有している一つのものに対して、それぞれの人が持つ所有権のことをいいます。分譲マンションであれば、敷地や共用部分は共有持分となります。
敷地利用権: 敷地利用権とは、分譲マンションやビルなどの区分所有者が、そのマンションやビルの敷地である土地を占有できる権利のことをいいます。敷地利用権の割合は、専有部分の床面積の割合によって異なります。
敷地権: 敷地利用権のうち、登記されているものを敷地権といいます。
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止: 専有部分と敷地利用権は、原則として分離して処分することはできません。つまり、借金などの抵当としてマンションの専有部分のみに抵当権を設定することはできません。
管理組合: 区分所有者によって構成される分譲マンションやビルでは、管理組合が組織されます。共用部分の管理や修繕が必要になったときの修繕積立金の徴収などが管理組合によって行われます。管理組合は区分所有者によって組織されますが、建物の管理と共に管理会社に委託する場合も多くあります。区分所有者によって管理することを自主管理方式といい、業者に管理を委託することを業務委託方式といいます。マンションやビルを管理をするためには、専門的な知識や理事会の運営などが必要で、区分所有者の負担が大きいこともあり、業務委託方式をとる場合が多いようです。
管理費: 分譲マンションやビル、あるいは賃貸マンションなどでは管理費を徴収します。管理費は、共用部分の水道光熱費、エレベーターの保守など維持・管理をする費用です。
修繕積立金: 修繕積立金とは、分譲マンションやビルにおいて、エントランスやロビー、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分の修繕が必要となったときの費用を区分所有者が積み立てるお金です。

意外と知られていない区分所有権

区分所有法と区分所有権: マンションやビルなど、一棟の建物の中にある独立した住居・事務所・店舗などの所有権のことを区分所有権と言います。分譲マンションの一室を購入するということは、区分所有権を手にするということでもあります。
マンションのほとんどは規格品ですから、住んでいるうちにリフォームしたいという欲求が湧いてくることがあります。このとき自由に室内をリフォームできるのは区分所有権があるからです。マンションのオーナーが大規模改修工事を行いたい場合は、区分所有権を守って工事をしなければなりません。この区別の基準になるのが、専有部分と共用部分という考え方です。区分所有権が及ぶのは専有部分となります。
ちなみに「マンション法」とも呼ばれる「区分所有法」は、正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」と言います。これは区分所有者一人一人の権利、区分所有者全体の権利を守ると共に、マンションで共同生活を送るために必要な最低限のルールや大規模修繕・建て替え等を決めるときの手続きなどを定めたもので、区分所有権だけを扱うものではありません。
専有部分を巡るトラブル: 専有部分と共用部分は、時としてトラブルの元になります。居住者が持っている“常識”と法律がずれていることがあるからです。
例えば室内の天井や壁、床などは専有部分なので、区分所有者がリフォームしても構いません。ところが、玄関ドアや配管をいじることはできません。これらは共有部分だからです（玄関ドアの内側は専有部分）。
特にバルコニーやベランダはトラブルの元になりやすい場所です。バルコニーやベランダは室外にあるものですから、本来は共用部分なのですが、区分所有者には専用使用権が認められていて、自由に使うことができるようになっています。しかし、実際には「何をしてもいい」というわけではありません。
まず、バルコニーやベランダは火災の際には脱出経路として使われます。この経路を塞ぐような大きな荷物は置いてはいけません。また、最近では「ベランダなどの共用部分で喫煙は禁止」となっているマンションや、ベランダに洗濯物を干せないタワーマンションもあります（美観維持のため）。
マンションを管理する側は自分達のルールを熟知していても、住人側は把握していない場合があります。例えば大規模修繕時に、ベランダを物置にしてしまった住人が問題となることもあり得ます。マンションを管理する側も、普段からルールの周知徹底を心がけたいものです。