原価法

不動産の鑑定評価手法の1つ

「原価法」とは特定の法律の略称ではなく、不動産の鑑定評価手法の1つです。不動産の「再調達原価」をもとに対象不動産の「資産価格」を求める手法が原価法。対象不動産が建物もしくは建物が建っている敷地の場合に特に有効であるとされていますが、土地のみの場合も造成地であれば再調達原価を求めることができます。
「再調達原価」は再調達価額とも呼ばれます。「ある資産が再取得される場合に必要とされる予想購入額」のことを指しますが、不動産においては「対象の不動産をもう一度調達すると仮定した場合、どのぐらいの額が必要なのかを割り出したもの」という意味になります。
原価法の一般的な計算式は以下のとおりです。
〈積算価格＝単価 × 総面積 × 残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数〉
この場合は「単価 × 総面積」が再調達原価になります。再調達原価がいくらになるかを割り出し、建築後の価値低下分を割り引く（減価修正）ことによって価格（積算価格）を求めます。

様々な再調達原価

実際には対象物件が土地のみなのか建物が建っているのかによって再調達原価の計算方法は変わります。

土地のみの場合
造成費と工事費などの付帯費用を加算
建物が建っている場合
①まず土地の再調達原価や借地権の価格を求める（取引事例比較法や収益還元法によって更地の価格を求めることもある）
②建物の再調達原価を加算する

また、再調達原価を求める方法には「直接法」と「間接法」があります。

直接法
鑑定を行う対象不動産から直接求める。「標準的な工事費 + 発注者が負担すべき通常の付帯費用」の計算式で求められる。設計図書や請負契約書が存在する場合に適用。
間接法
類似の不動産から間接的に求める。書類がない場合に使用する。

より正確な値を求めるために直接法・間接法の両方を併用する場合もあります。

減価修正と価格補正

〈積算価格＝単価 × 総面積 × 残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数〉のうち、「残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数」の部分は「減価修正」に当たります。ただし建物の耐用年数について、不動産売却の査定では明確な取り決めはありません。実際には不動産会社の知識や経験によって値が変わります。また、減価修正によって再調達原価がゼロになっても「価格補正」によって査定価格が加算されることもあります。
価格補正は物件の個別的な要因を補正するものです。「規模補正率」や「駐車場補正率」など様々な要因によって最終的な積算価格は変わります。リフォームや増改築を行っていれば価格が加算されることもあります。
（参考：Webサイト「イエイ」原価法の計算式の重要なポイント！再調達原価とは）