表面利回り

「鵜呑みにしてはいけない」利回り: 不動産投資を始めれば誰でも気になるのが物件の利回り。不動産の広告を見ると「利回り○％」といった表示をよく見かけるのではないでしょうか。しかし、不動産投資を解説しているサイトを覗くと、大抵は「利回りを鵜呑みにしてはいけない」と書かれています。なぜなら広告に表示されている利回りは「表面利回り」だからです。
「表面利回り」は「グロス利回り」とも呼ばれます。グロス=grossとは「控除する前の、全体の」といった意味で、表面利回りとは「年間に得られる家賃収入の総額を物件の購入価格で割り戻した数字」のことです。まだ得られていない年間家賃収入の総額を物件の価格で割ってパーセント表示しただけの簡易な計算なので「鵜呑みにしてはいけない」と言われるのです。もう一つ、「実質利回り（ネット利回り）」と呼ばれる数値もあります。こちらは「年間に得られる家賃収入から諸経費を差し引いて計算した利回り」のことです。諸経費まで計算に入れるわけですから、より正確な利回りだと言うことができます。その分、表面利回りより数字は悪くなりますが、キャッシュフローの実態を掴むためには実質利回りが欠かせません。
それでも表面利回りが必要とされる理由: 実質利回りの方が正確な数字に近いのであれば、最初から実質利回りを使えばいいのではないか？と思われるかもしれませんが、実質利回りにも問題があります。実際の経費は投資を始めてみなければ正確なところはわからないので、概算になります。また、実際に運営を始めた後に空室が出た場合の利回りまで読むことはできません。さらに、実質利回りを算出するにはある程度の調査が必要なので、手間がかかります。したがって物件を探している段階で片っ端から実質利回りを算出するのは現実的ではないのです。
その点、単なる目安だと割り切って表面利回りを使えば、複数の物件を容易に比較検討することができます。インターネットの不動産サイトで「不動産投資」「収益物件」などで検索すればあっという間に情報は出て来ますので、投資する物件を絞り込むには表面利回りが役立ちます。
絞り込めたら実質利回りを活用する: いよいよ物件が絞り込めてきたら、実質利回りで比較するのが良いでしょう。表面利回りの場合、購入にかかる費用が同じで家賃に差のある物件があれば、家賃が高い方が利回りが良くなります。しかし、経費を含めた実質利回りを計算すると、利回りの高低が逆転する場合もあります。つまり、表面利回りの良い物件の方がコストパフォーマンスが悪い、ということもままあるのです。
もちろん、不動産投資を考えるのに重要なポイントは表面利回りと実質利回りだけではありません。様々なデータを組み合わせて、納得の行く取引がしたいものです。