IRR

時間的価値を考慮する指標: IRR（Internal Rate of Return／内部収益率）とは、投資判断に用いられる利回りに関する指標です。不動産投資においては、対象となる不動産に投資すべきかどうかを判断する指標になります。
IRRの計算式は次の通りです。

投資額＝｛1年目のキャッシュフロー ÷（1＋IRR）｝＋｛2年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）の二乗｝＋…＋｛n年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）のn乗｝

少々煩雑な式となっています。しかし、IRRはそれだけの価値がある指標です。まず、IRRは異なる事業間でも比較に使えます。それはIRRが金銭の時間的価値を考慮する指標だからです。
一般的な不動産投資の利回りは表面利回り（グロス利回り）を意味します。しかし、この指標では経費がまったく考慮されていません。一方、実質利回り（NOI利回り）では必要経費や税金などまで考慮されますが、1年以上先の家賃変動までは考慮されません。還元利回り（キャップレート）にも、恣意的な指標が入り込む余地があると言われています。
「IRRとはNPV（正味現在価値）かゼロになる割引率」と定義されていますが、この割引率は金利や利息に近いものとなっています。人は投資において将来の価値を考える時、現在の価値より割り引いて考えます。なぜなら将来の価値は現在において運用できないからです。また、破産や大災害が起これば、将来必ず収入が得られるとは限りません。
利回り1％（単利）の定期預金に100万円を預ければ、3年後には3万円の利子が得られます。この場合、IRRも1％になります。一方、他の投資で同じように3年後に3万円を得たとしましょう。ただし、この場合は初年度に2万円の利益を得ていたとします。すると、儲けは同じであったにもかかわらず、IRRは1%を超えます。より早く利益を得た方がIRRの計算結果は高くなり、価値があることになるのです。投下した資本を早期に回収できるか否かがわかるので、異なる事業を同一の基準で測ることも可能なのです。
完璧ではないが重要な指標: IRRを活用すれば、投資の開始時であればどれだけの金額が出ていくか、運用時であれば毎年どれだけの金額が入ってくるか、売却時には手元にどれだけの金額が残るかを知ることもできます。運用中は収支が変化しますが、全体的な利回りを追いかけることも可能です。ただし、小規模な物件や空室が生じる危険性が高い物件などは、IRRが実際より高めに算出されることがあります。また、将来売却する予定のない物件では算出できません。IRRは「数年後に得られる売却益」が前提になっている計算式だからです。IRRは売却を前提とした不動産投資においては重要な指標ですが、他の指標と組み合わせて総合的に検討する姿勢も必要だと言えるでしょう。
（参考：「不動産投資OWNER’S」サイト「不動産投資用語集」）