売主の瑕疵担保責任（品確法における～）

売主にも瑕疵担保責任がある: 瑕疵担保責任と言えば、工事請負人が負う瑕疵担保責任以外に、売主にも瑕疵担保責任があります。請負人の場合と同じく、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められており、「瑕疵」を種類または品質に関して「契約の内容に適合していない状態」と定義し、

（1）新築住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵について、売り主・工事請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う。
（2）契約によって、（1）の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。

と定めており、特例によって責任を免れることができない強行規定となっています。また、瑕疵担保責任の履行を確保するため、売主及び工事請負人には十分な資力を確保することも求めています。
民法では瑕疵担保責任→契約不適合責任に改正: 民法でも売主・請負人の瑕疵担保責任について特別の規定が定められていましたが、2020年4月1日に民法が改正され、瑕疵担保責任は廃止。新たに「契約不適合責任」に統合・整理されました。
廃止されたのは「瑕疵」という漢字を普段使わないことなどが理由で、わかりやすい「契約不適合責任」という概念が採用されました。
この規定では、実は売主の責任はより重いものとなっています。契約不適合責任では、簡単に言えば「売主が契約と違うものを売れば契約不適合」ということになります。例えば瑕疵のある物件であれば「瑕疵のある物件を売る」という契約を結ぶ必要があります。瑕疵があるのに「完全な物件」として売る契約をしてしまえば、契約不適合責任に問われることになります。
また、かつての瑕疵担保責任では、買主が通常の注意を払ったのに発見できなかった「隠れた瑕疵」が問題になっていました。買主は隠れた瑕疵を発見した場合は「損害賠償」や「契約解除」を請求できましたが、「発見後1年以内」という期限付きで、買主には隠れた瑕疵を立証するというハードルがありました。また、かつての瑕疵担保責任は売買当事者の合意があれば変更できる「任意規定」となっていて、一般的には、売主が負う瑕疵担保機関を「引渡後3ヵ月」とすることが多かったのです。
しかし、新民法では瑕疵が隠れていようが隠れていまいが、契約不適合責任を追及することができるようになっています。つまり、買主には瑕疵が「隠れた瑕疵」であることを立証する必要がありません。問題はあくまで「契約内容に合致しているか」なのです。
また、買主は「損害賠償」「契約賠償」以外に「追完請求（補修等の実施を求める請求）」「報酬減額請求（代金減額請求）」を求めることができるようになりました（原則として発見後1年以内に通知する必要あり。ただし、売主が不適合を知っていたときまたは重大な過失によって知らなかったときはその限りではないとされています）。
ただし、強行規定である品確法の瑕疵担保責任とは異なり、民法の契約不適合責任は過去の瑕疵担保責任と同じく任意規定となっています。
ちなみに契約不適合責任は売買契約や請負契約に幅広く使われる用語ですが、瑕疵担保責任は特定物（代替性がない物）の売買についてのみ使われるようになっています。