一団地の総合的設計

新規の団地建築物に利用される制度: 建築基準法86条では「一団地の総合的設計制度」と「連担建築物設計制度」が定められており、「一団地認定」と通称されます。「一団地認定」は一敷地一建築物の原則の例外として認められた特別制度で、複数の建築物を同じ敷地内にあるものと見なすことにより様々な規制を緩和するものです。
「一団地の総合的設計制度」は新規の建築物、「連担建築物設計制度」は既存の団地が対象となっています。ここでは「一団地の総合的設計制度」を詳しく見ていきましょう。
よく似た「総合設計」という制度も: 国土交通省では、一団地の総合的設計制度を次のように説明しています。

〈制度の内容〉
・大規模な区域を総合的に計画する場合において、一定の規制について合理的な適用を行い、一体的、協調的な建築計画を推進。
・建築物の敷地又は建築物の敷地以外の土地で二以上の敷地で形成されている一団地内に一又は二以上の建築物を総合的設計によって建築する場合に、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるものについては、接道義務、容積率制限、斜線制限、日影制限等の規定を、同一敷地内にあるものとみなして適用。
・また、一定の地区計画の区域内においては一又は二以上の建築物について工区を分けて建築可能。

例えば接道義務。団地内で複数の敷地を接道させるためには私道を設ける必要が出てきたりするのですが、「一団地の総合的設計制度」により特定行政庁から認められれば、総合的に複数の敷地を1つの敷地と見なして複数の建物を建てることができます。実際にハウスメーカーの中には、工業専用地域として取得していた広大な遊休地を第一種住居地域に用途変更し、その土地で一団地認定制度を利用することで「より多くの建物が配置できた」とサイトで紹介しているところもあります。
また、耐震性能などが不足しているマンションの建て替えを促進する目的で制定された法律に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」がありますが、この法律には「総合設計制度」の規定があります（マンション建替型総合設計。平成26年に同法律が改正された際に誕生した制度）。簡単に言えば、耐震性不足のために除却が必要と認定されたマンション（要除却認定マンション）について、一定割合以上の敷地内空地（公開空地等）を確保すれば、容積率等の緩和が受けられるというもの。こちらも国（国土交通省）が通達を出し、各自治体が具体的な許可基準を設けるようになっています。
ただし、総合的設計制度（一団地認定）と総合設計制度は別物なので、混同しないようにしましょう。