営業利益

不動産投資で重要な財務3表: 不動産投資で財務諸表と言えば、税理士に任せきりになっていたり、会計ソフトを使って出力して確定申告に提出するだけ、という人もいると思います。しかしある程度会計の知識があれば、収益改善のために役立てることが可能となってきます。
不動産投資は一般的に長期投資であり、長い年月をかけて利益を得ます。その間には不動産の価値そのものも動きますし、お金の出入りも変動します。このため、不動産投資の収益改善のためには「財務3表」が大事だと言われます。この3表により、現状を的確に把握し将来像をイメージすることが可能になります。

〈財務3表〉
1．賃借対照表
2．損益計算書
3．キャッシュフロー計算書

営業利益は、この中で「損益計算書」と深く関わっています。
営業利益の出し方: 営業利益は「企業の一般的な営業活動から生まれた利益」で、損益計算書をもとに算出されます。計算式は次のとおり。

・営業利益＝営業収益－売上原価－販売費・一般管理費

営業利益は企業の営業活動の成果を示しますが、それだけではありません。営業利益は営業活動を分析する際の基礎データにも使われます（営業利益率）。

・営業利益率（％）＝営業利益 ÷ 売上高

営業利益率は高ければ高いほど収益性が高いと言えます。ちなみに営業利益がマイナスの場合は「営業損失」と呼ばれます。
法人と個人の違い: 賃借対照表からは、試算と負債のバランス、そして純資産を定期的に点検することで自己資金がどれだけ増減したのかを知ることができます。
また、キャッシュフロー計算書からは手元にあるキャッシュ＝現金の流れを知ることができます。
しかしキャッシュフローが示す数字は1年間の利益を正確に示してはいません。先にも述べたように、不動産投資は土地や建物を対象とした長期投資です。すると短期売買とは異なり、資産価値の変動が起こります。
そこで損益計算書が役に立ちます。損益計算書からは資産の変動を加味した正確な利益を知ることができます。
キャッシュフローで現金の流れを把握し、損益計算書からは利益を把握します。特に損益計算書は1年間の儲けを知るために重要です。
なお、損益計算書に書かれる科目は法人（企業）と個人では異なります。営業利益は法人の損益計算書に記されるもので、個人の場合にはありません。その代わり「差引金額」という科目があり、これは法人の経常利益（営業利益に営業外の損益を加味したもの）に相当します。ただし、個人の場合は確定申告の際に営業利益と経常利益を分けませんが、法人の場合は営業利益と経常利益は分けられ、銀行は経常利益に最も注目すると言われています。