住宅など高額な商品を買う場合、「頭金をいかに貯めるか」について頭を悩ませることがあります。頭金とは分割払いなどで最初に支払うある程度まとまった金銭のこと。即金でポンと買える場合は必要ありませんが、ローンを組む場合は代金からローン借入額を引いた額が頭金となります。
不動産投資では、物件を購入する際に即金で代金を用意できるケースは少なく、住宅ローンを組むことが多いでしょう。その場合は代金から住宅ローン借入額を引いた額が頭金になります。頭金は自己資金や親からの資金援助などで調達することになります。
住宅ローンをいくら貸すかは金融機関や住宅ローンの種類によって異なるので、必要な頭金の額も変わってきます。中には「頭金ゼロ」で購入することができる物件もありますが、自己資金が乏しい状態で不動産投資を始めることは大きなリスクを伴うので、よくよく吟味した方が良いでしょう。頭金ゼロではほぼ間違いなく融資金利は高くなりますから、不動産の利回りを念入りにチェックしておかないと毎月キャッシュが不足する事態も起こり得ます。
- 頭金ゼロでも低金利？
- ただし、頭金ゼロでも好条件で物件を手にすることができる場合があります。まず、借り手が資産家であった場合。資産家が金融資産や不動産などを潤沢に用意できるのであれば、金融機関としては抵当権を設定することでリスクをなくせるので、低金利での貸し付けが可能になります。あるいは投資物件の収益性が高いと金融機関から認められれば、好条件で融資を受けることができます。
好条件で融資を受けることが可能であれば、収益性が高くなるので資産形成もうまくいき、返済能力が向上することで返済実績も積み上げることができるようになります。 - イールドギャップ
- 実際にはなかなか好条件を揃えることはできないので、不動産投資家は様々な方法でリスクとリターンを吟味することになります。代表的な指標として「イールドギャップ」があります。
イールドギャップとは「投資物件の利回り」から「不動産ローンの金利」を引いた数値です。投資利回りが高利回りだったとしても、ローン金利も高ければイールドギャップは低くなります。後に金利が上がったり家賃が下落したりすればさらに収益性が悪化します。反対に投資利回りが多少低くても、ローン金利も低水準であればイールドギャップは高くなります。投資利回りはそこそこでも収益性の高い物件を発見することができれば検討に値するでしょう。 - 高額な物をローンで買う場合に用意するお金
- 頭金とは、契約申込みの時、最初に一定の額だけ用意するお金のこと。手付金や保証金と呼ばれることもあります（頭金として用意したお金の一部または全部を手付金等に充てることが多い）。
一般的に、頭金は高額なものをローンで購入する際に設定されます。頭金が設定される代表的なものに住宅や自動車などがあります。ここでは住宅に関する頭金についてご紹介します。 - 頭金の「多寡」に見るメリット・デメリット
- 住宅における頭金とは、「住宅価格（代金）から住宅ローン借入額を引いた部分の金額」のことです。2000万円の住宅を1500万円借りて購入するのであれば、500万円は頭金ということになります（もちろん、融資額の基準は金融機関やローンの種類によって異なるので、頭金の額については確認が必要です）。頭金は売買契約が決まってから引き渡しまでの期間に支払います。
頭金は自己資金や親からの資金援助などが主な元手になります。一般的には、頭金を多く支払っておいた方が良いとされてます。なぜなら頭金以外の代金はすべてローン返済額。返済額が大きく、返済期間が長くなれば、それだけ支払う利息も大きくなるからです。また、頭金を多く支払うと利息が圧縮されるので、毎月の返済可能額に余裕ができます。その分、購入予算を高くすることも可能です。
これに対し、「頭金はできるだけ少ない方がいい」という意見もあります。理由の一つは、現預金が減少してしまうこと。預金が減れば突発的な出費に対応することが難しくなります。特に賃貸物件を購入する投資家にとって、手持ちの資金が大きく減るのは望ましくありません。また、住宅ローンは繰上返済なども可能なので、返済方法を工夫することで頭金の利息を減らすこともできます。
なお、親族から資金援助を受けられる場合は、頭金を入れた方が良いと言われます。基礎控除額110万円を超える贈与は贈与税の対象となりますが、家を買うために親が子供に贈与するお金には非課税措置があるからです（限度額あり）。 - 頭金なしの「フルローン」もあるが…
- 一方、頭金なしで住宅ローンが組める「フルローン」「全額ローン」を提供する金融機関も存在します。それだけではなく、融資手数料、登記費用、印紙税といった諸費用やリフォーム費用などまで融資してくれる金融機関も登場しています。
頭金なしで家が買えるというのは良い話に思えますが、やはり借りる金額が大きくなるのがネック。当然それだけ利息は高くなりますし、諸費用なども含めるとさらに金利負担が重くなる場合があります。何か特別な事情がある場合を除いては、ある程度の自己資金を用意してローンを組んだ方が良さそうです。
