不動産の証券化

不動産の証券化には2種類ある
不動産投資信託(J-REIT)は不動産に投資する金融商品ですが、証券として販売されています。このような「不動産の証券化」とは、不動産を株式や社債などの証券に変換すること。不動産から生じる賃料などを原資として証券化することで、単体では売買することが難しい高価な不動産でも投資の対象にすることができます(資産の収益や信用力などを元に資金調達を行うことは「資産の流動化」とも呼ばれます)。
この「不動産の証券化」ですが、実は大きく分けると2つの種類があります。
資産運用型と資産流動化型
不動産証券化には「資産運用型」と「資産流動化型」があります。資産運用型は「資金ありきの不動産証券化」とも言われます。資産運用型の場合は複数の投資家から資金を集めて不動産に投資します。J-REITが典型的ですが、投資資金を運用して得た収益が投資家に分配される仕組みです。まず資金があることが前提なので、「資金ありき」と呼ばれています。
一方、資産流動化型とはまずマンションやビルなどを保有しているオリジネーターがいて、その不動産をビークル(乗り物、器)と呼ばれる会社などに移転します。ビークルは不動産が生み出す利益を背景に証券化を行い、得られた利益の大半を投資家に分配する仕組みです。このスキームは最初に資産(不動産)が存在することが前提なので、「資産ありきの不動産証券化」などと呼ばれています。
いずれの場合も特殊な法人などを作ることで不動産への投資・運用を行い、法人税を回避することによって投資家に高いリターンを分配する仕組みになっています。
不動産の証券化を支える法律
不動産の証券化にはいくつかの法律が関わっています。代表的なものに資産流動化法があります。
資産流動化法の正式名称は「資産の流動化に関する法律」。「SPC法」とも呼ばれます。SPCとは「Special Purpose Company」の略で、一般には「特定目的会社」のこと。特定目的会社とは資産流動化型の不動産証券化に組み込まれているビークルの一種です。資産流動化法では特定目的会社または特定目的信託(Special Purpose Trust)を用いて資産を流動化するための仕組みを定めています。
投信法(投資信託及び投資法人に関する法律)という法律では、投資信託全般についての規制を扱っています。投信法は2000年11月に改正されたのですが、この改正によって2001年9月からJ-REIT市場が創設されています。
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