高額商品を分割払い等で購入する際に支払うお金

住宅など高額な商品を買う場合、「頭金をいかに貯めるか」について頭を悩ませることがあります。頭金とは分割払いなどで最初に支払うある程度まとまった金銭のこと。即金でポンと買える場合は必要ありませんが、ローンを組む場合は代金からローン借入額を引いた額が頭金となります。

不動産投資では、物件を購入する際に即金で代金を用意できるケースは少なく、住宅ローンを組むことが多いでしょう。その場合は代金から住宅ローン借入額を引いた額が頭金になります。頭金は自己資金や親からの資金援助などで調達することになります。

住宅ローンをいくら貸すかは金融機関や住宅ローンの種類によって異なるので、必要な頭金の額も変わってきます。中には「頭金ゼロ」で購入することができる物件もありますが、自己資金が乏しい状態で不動産投資を始めることは大きなリスクを伴うので、よくよく吟味した方が良いでしょう。頭金ゼロではほぼ間違いなく融資金利は高くなりますから、不動産の利回りを念入りにチェックしておかないと毎月キャッシュが不足する事態も起こり得ます。

頭金ゼロでも低金利?
ただし、頭金ゼロでも好条件で物件を手にすることができる場合があります。まず、借り手が資産家であった場合。資産家が金融資産や不動産などを潤沢に用意できるのであれば、金融機関としては抵当権を設定することでリスクをなくせるので、低金利での貸し付けが可能になります。あるいは投資物件の収益性が高いと金融機関から認められれば、好条件で融資を受けることができます。
好条件で融資を受けることが可能であれば、収益性が高くなるので資産形成もうまくいき、返済能力が向上することで返済実績も積み上げることができるようになります。
イールドギャップ
実際にはなかなか好条件を揃えることはできないので、不動産投資家は様々な方法でリスクとリターンを吟味することになります。代表的な指標として「イールドギャップ」があります。
イールドギャップとは「投資物件の利回り」から「不動産ローンの金利」を引いた数値です。投資利回りが高利回りだったとしても、ローン金利も高ければイールドギャップは低くなります。後に金利が上がったり家賃が下落したりすればさらに収益性が悪化します。反対に投資利回りが多少低くても、ローン金利も低水準であればイールドギャップは高くなります。投資利回りはそこそこでも収益性の高い物件を発見することができれば検討に値するでしょう。
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