家主代行

オーナーに代わって物件を運営・管理する

「家主代行」とは、マンションや賃貸住宅などの運営・管理を家主（オーナー）の代わりに行うことです。
基本的な仕組みは次のとおり。

・家主と代行業者は業務委託契約を結び、オーナーは代行手数料を支払う。
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・家主代行業者は契約内容に応じた業務を行い、入居者から家賃を回収する。
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・家主代行業者は、回収した家賃をオーナーに支払う。

家主が家主代行を依頼する理由は様々です。

家主が物件から遠い所に住んでいて管理が困難
サラリーマンなので運営管理のための時間が取りにくい
賃貸業務は煩雑なのでプロに任せたい

一般的には投資目的で物件を保有するオーナーが費用対効果を考慮して委託する場合が多いでしょう。
家主代行で委託される主な業務内容は次の通りです。

建物の清掃
入居者の募集
入居者や保証人の調査
賃貸借契約
賃料の集金や督促
契約更新手続き
クレームやトラブルへの対応
解約や退室の手続き

例えば解約や退室の手続きが契約に含まれていれば、退室時の立ち会い、敷金の精算、原状回復工事などまで業者に委託することができます。ただし、家主代行には含まれていない業務もあります。

家主代行に類似したサービス

家主代行では空室や賃料滞納に対する保証は行わないのが一般的です。これに対し、滞納保証型のサービスであれば滞納が起こっても賃料が保証されます。それに加えて空室が出ても一定賃料を保証するサブリース型の契約もあります。保証が厚いほど委託手数料も高くなり、一説には家主代行型は賃料の５～６％、滞納保証型は５～８％、サブリース型は10～15％程度の手数料がかかると言われています。また、管理代行や集金代行といった名称のサービスもあります。家主代行も類似のサービスも業者によって内容や条件等が異なるので、契約する時は細心の注意が必要です。
特にサブリースは不動産会社にとってもメリットが大きいサービスです。土地購入や建物建設の費用等を浮かせることができるため、大手の不動産会社であればほとんどがこのサービスを提供しています。家主にとってもサブリースは保証が手厚く、家賃滞納リスクも空室リスクもないサービスです。したがって安定収入が得られるわけですが、サービスの実態は業者によって様々。特に注意したいのは、サブリースは長期的に家主の利益を保証するものではないことです。中にはセールストークによって「ずっと保証が続くおいしい話」として契約させてしまう悪徳業者もいて、一次は社会問題化しました。法律や制度の整備も急がれていますが、サブリースを契約する場合は物件の将来性や契約内容など、慎重に検討した方が良いでしょう。