与信

この人にはいくらまでならお金を貸せるか: 与信とは「取引相手に信用を供与すること」。不動産投資であれば、人物の信用評価を行って限度額を設定し、「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定することを指します。
普段の生活で「与信」という言葉を聞くことはあまりないかもしれませんが、与信は私達の生活に深く関わっています。例えばクレジットカードを作る時「審査」がありますが、クレジットカード会社では「与信枠」が設けられており、それに基づいて各人のカード利用限度額が決められているのです。
・総量規制
「貸金業法」の規定により、貸金業者が行っている貸付けではすべての貸金業者からの借入れを合計して「年収の3分の1」までしか借り入れることはできません。クレジットカード会社も貸金業者なので、クレジットカードのキャッシング取引はこの規定に準じています（ショッピング取引には適用されません。また、借入れを行うのが法人の場合は適用されません）。多重債務者や厳しい取り立てが深刻な社会問題となったため、「返済能力を超える貸付け」が規制されるようになったのです。
「それならなぜ多額の住宅ローンが組めるの？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫などは貸金業者ではありませんので、総量規制は適用されません。

・住宅ローンの返済負担率
ただし、総量規制がないからと言って銀行等も野放図にお金を貸すわけにはいきません（むしろ銀行法などによって預金者を保護する=リスクの高い融資を行わないようになっています）。まず購入の手続きと並行して「事前審査・仮審査」が行われます。実は住宅ローンは物件が購入者の所有物になったときに申し込めるようになるもの。「売買契約を結んだのにやっぱり住宅ローンを借りられませんでした」というのでは購入者も不動産会社も売主も困ってしまいます。そこで銀行等は購入者の年収や職業、物件の価格などから事前審査を行い、お金を貸せるだけの収入があるかを判断するのです。
売買契約後の「本審査」はさらに厳しくなります。具体的には次の書類が必要になります。

・源泉徴収票（自営業の場合は確定申告書）
・課税証明書（住民税決定通知書）
・売買契約書
・重要事項説明書
・物件の資料（チラシやパンフレット、図面など）
・登記簿謄本
・印鑑証明書
・住民票
・本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証）

特に重視されるのが「返済負担率」です。返済負担率は「利息を含めた年間返済額　÷　年収　×　100」で求められます。例えば年収500万円、年間返済額140万円であれば、返済負担率は28％。合格ラインは30～35%と言われているので、28%なら本審査に通る確率は高いでしょう。ちなみに返済負担率には車のローンや奨学金、カードのキャッシング、スマートフォンの分割払いなども含めて計算されるので注意が必要です。
また、事前審査と本審査の間に転職して年収が変わったり、個人信用情報に傷が付いたりした場合などは審査に通らなくなることもあり得ます。