倒産隔離

企業が倒産しても資産に影響が出ないようにする: 法人と個人の財産は峻別されているので、たとえ会社が破産しても代表者や取締役などの個人資産まで処分されることはありません。ただし、経営者が法人の連帯保証人になっていたりすると、個人の資産まで吐き出さなければならなくなります。また、名義上は個人のものでも、実質的には法人のものであると認定された財産は返還の対象になりますし、財産隠しであれば刑罰の対象になる恐れもあります。
法人と個人の財産は分けておいた方がいい、という話と倒産隔離には似たところがあります。倒産隔離とは、例えば企業が倒産しても、その企業が保有している資産には影響がないようにリスク回避をしておくこと。不動産証券化においても倒産隔離は重要な役割を果たしています。
特定目的会社、オリジネーターの倒産リスクに備える: 不動産証券化とは、不動産の収益を裏付けとして投資家から資金を集めること。不動産の価値を有価証券とし、小分けにして投資家が取引しやすくすることで、なかなか買い手が付かない高額な不動産も売りやすくなります。
不動産証券化には特定の不動産を証券化する資産流動化型と複数の不動産でファンドを運用する資産運用型（J-REIT）があります。ここでは資産流動化型について説明します。
まず、証券化した不動産の運用がうまく行かなくなった場合のことを考えてみましょう。通常の銀行融資などであれば、信用の土台は企業などの業績です。したがって万が一の時は、その企業等を債務者として債権を回収したり、担保不動産を競売にかけたりします。
ところが不動産証券化の場合は、「不動産が生み出すキャッシュフロー」が信用の土台となります。
証券化では企業（オリジネーター）が特定目的会社に不動産を売却するのですが、この特定目的会社はオリジネーターが設立します。特定目的会社が投資家から資金を集め、オリジネーターから不動産を買い取る。
オリジネーターは売却利益を得たうえで特定目的会社からその不動産を借りて営業し、不動産から得られる賃料が特定目的会社の維持費と投資家への配当になる、というのが証券化です。万が一オリジネーターが破綻すれば不動産が差し押さえられ、投資家がダメージを負います。また、特定目的会社が破綻すれば不動産が生み出す利益を得ることができなくなります。
そこで必要になるのが倒産隔離です。倒産隔離においては、例えば特定目的会社が倒産しても、不動産を法的に保護することで、投資家を守る仕組みが作られています。また、オリジネーターと特定目的会社が切り離されていたり、そもそも特定目的会社が破綻しない仕組みを作るなどの配慮がなされます。
倒産隔離の仕組みがない場合: では、そもそも倒産隔離の仕組みがない場合はどうなるのでしょう。この場合は、オリジネーターが特定目的会社等に不動産を譲渡しても、証券化したとは認められません。
単純に資産を担保とした借入と判断され、例えばオリジネーターが破綻すると不動産から生まれた利益は管財人の管理下に置かれ、特定目的会社も他の債権者と同じ立場になってしまいます。
こうなると投資家は証券の購入代金すら回収できなくなり、配当どころではなくなってしまうでしょう。このような事態を避けるために、倒産隔離ではオリジネーターの倒産リスクに対して真正売買（真正に不動産が譲渡されたかどうかを確認する。実際には金融取引だったりすると倒産した際に売買できなくなる恐れがある）を確保するなど、様々なリスク対策が取られています。