信託受益権

不動産などの運用を委託する: 信託とは「委託者が設定した一定の目的に沿って財産の管理・運用または処分を受託者にしてもらう」制度です。信託した財産権から得られる利益を受けることができる権利を「信託受益権」と言います。
通常の売買で資産そのものをやり取りする場合は、資産の所有権が売主から買主に譲渡されることで取引が成立します。これに対し、資産を信託銀行などに信託して、その資産から得られる利益（賃料収入など）を受け取る権利が信託受益権であり、この権利を売却する行為は「資産の流動化」とも呼ばれます。
例えばある人（委託者）が所有しているマンションを信託銀行に信託すれば、信託銀行が受託者になります。名義上は信託銀行がマンションの保有者です。信託銀行は賃料収入を得、管理費や信託報酬などを差し引いたものを信託配当として委託者＝受益者に返します（額は運用実績によって左右されます）。
REITにも活用される信託受益権: ただし、信託銀行等が不動産の管理運用を直接行うことはあまりありません。信託銀行等は不動産管理業者に管理運用を委託するのが一般的です。信託された不動産が賃貸物件であれば、信託銀行等や管理業者はテナント募集や賃貸借契約などを進めます。先の例でも述べたように、受託者は賃料収入等を得て、その中から信託報酬を獲得。必要経費も控除したうえで、元の不動産所有者に配当を分配するわけです。信託目的に応じて財産の属性や数などを転換することもできます。信託受益権は売買することもできるので、これを取得した不動産投資法人がREITとして運用することも可能です。
なお、信託の目的に信託財産の処分が含まれている場合、信託終了後に信託銀行等は信託財産を売却し、必要経費を差し引いたうえで元の所有者に返還します。信託財産の処分が目的に含まれていない場合は現状有姿で返還します。
不動産を信託受益権化するメリットとは: 「信託より普通の不動産売買の方が簡単そう」だと思う向きもあるでしょうが、不動産を信託受益権化することにはメリットがあります。
まず、信託受益権として不動産が譲渡される場合、買い手側は不動産取得税、登録免許税が優遇されます。売る側としては、不動産管理の手間がかからなくなります。さらに、信託受益権化された不動産は信託財産として扱われます。信託財産は分離独立の財産。受託者が倒産しても、信託財産はその手続きには含まれません（受託者の相続財産にならない）。また、委託者が倒産しても、信託財産は受託者の名義になっているので、倒産の影響を受けません。このような点が評価されているので、不動産ファンドのほとんどは信託受益権化されていると言われています。