マンションの共有部分及び敷地の管理は管理組合が行いますが、実際には業務を管理会社に委託することが多いようです。管理業務は設備の点検や共用部分の清掃、警備や植栽の剪定など多岐に渡りますが、どの業務をどの程度委託するかはマンションによって異なります。
マンションの管理形態を管理方式で分類すると次のようになります。
- 全面委託管理…管理業務のすべてを管理会社に委託します。
- 部分委託管理…管理業務の一部を管理会社に委託します。
- 自主管理…管理業務のすべてを管理組合で行います。管理会社を通さず、清掃業者等と直接契約したり、管理員を直接雇用したりします。
また、管理員の勤務形態によって分類すると次のようになります。
- 常駐管理…マンション内に管理員が住み込んで業務を行います。緊急時には夜間でも対応が可能ですが、最近の新築分譲マンションではほぼ採用されなくなっています。
- 24時間有人管理…昼間は管理員、夜間は警備員が交代で24時間管理を行います。大規模物件で採用されることが多いようです。やはり24時間対応することが可能です。
- 通勤・日勤…管理員がマンションに通勤してくる勤務形態。日祝日は休むことが多く、週に3～4回という場合もあります。現在の新築分譲マンションの多くが採用しています。
- 巡回…管理員が定期的に巡回する勤務形態。管理員は複数のマンションを巡回し、ゴミの見回りや窓口業務などを担当します。中小規模のマンションで採用されることが多い形態です。
ちなみに管理員の勤務形態のことを「管理形態」と呼ぶ場合もあります。また、警備会社とオンラインで連携し、通勤や巡回でカバーできない時間帯に対応することを「機械管理」と呼ぶこともあるようです。
- 管理方式ごとのメリット・デメリット
- 常駐管理、24時間有人管理は、24時間人がいることの安心感、セキュリティの高さがメリットです。特に常駐の場合は居住者と顔馴染になり、コミュニケーションが取りやすくなります。ただし、両方とも人件費がかさみますし、常駐の場合は管理員の居住スペースが必要になるデメリットもあります。
逆に通勤の場合は管理員の居住スペースが必要ないのでコストダウンできますが、夜間は安心度が低くなるデメリットがあります（警備システムを導入していることが多いが、人が常駐しているわけではない）。巡回の場合は管理費が抑えられますが、管理員は定期的にしか来ないので管理やセキュリティが甘くなる可能性があります。
（参考：日本経済新聞社『マンション管理・修繕＆建替え徹底ガイド』）
