グロス利回り

どれだけ早く元が取れるか: 不動産投資において「利回り」は重要なもの。ただし、利回りは1つではありません。自分が見ている利回りがどんなものなのか理解していないと、実際に得られる利益を見誤るかもしれません。例えば不動産投資に迷ったとき、利回りを計算すると「どれだけ早く元を取れるか」を知ることができます。しかし、誤った利回りを指標にしてしまうと計算が狂ってきます。もちろん空室リスクなどを考えると経営が予定通りに行くことはまずないのですが、最初の段階で利回りの予想も立たないようでは心もとないですね。今回はまずグロス利回り、そして対比されるネット利回りについてご紹介します。
グロス利回りとネット利回り: グロス利回りは表面利回りとも言います。グロス利回りは「年間収益を求める際に経費を一切考慮しない」利回りのこと。不動産投資では毎月の管理料などが経費として計上されますし、物件に不具合があれば補修や交換が必要になります。グロス利回りではこれらの経費を考慮しません。不動産投資のためにマンションを買った場合、グロス利回りは次のようになります。
〈家賃12万円のマンションを２,000万円で購入した場合〉
12万円 × 12ヵ月 = 144万円（年間収益）
144万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 7.2%（グロス利回り）; 一方、ネット利回りは実質利回りとも言います。この利回りには経費も盛り込んで計算します。
〈家賃12万円のマンションを2,000万円で購入し年間24万円の経費がかかる場合〉
12万円 × 12ヵ月 = 144万円（年間家賃収入）
144万円 - 24万円 = 120万円（年間収益）
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%（ネット利回り）
総合的な視点が大事: 一般的な物件の広告に載っている利回りのほとんどはグロス利回りだと言われています。先述したとおり、グロス利回りは経費を顧みない「簡易計算」です。経費については実際に投資をしてみないと正確なところはわかりません。そのためグロス利回りがよく用いられるのですが、グロス利回りでは実際のキャッシュフローがわからなくなってしまいます。利回りの予想が外れるのはグロス利回りに頼っていたから…ということが多いのだとか。しかし、経費は毎年同じとは限らず、ネット利回りは流動的です。また、物件は劣化するので維持費も徐々に上がっていきます。このため、仮に家賃の3～5％を経費として計算したり、できるだけ実際に近いネット利回りを算出して収入の目安にします。
ただし、物件に人気がなければどんな利回りも絵に描いた餅。グロス利回りは参考程度に留めておき、投資を決断するには他の指標も用いて総合的に判断する必要があります。
（参考：Webサイト「税理士ドットコム」違いに注意！「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の計算方法）