キャップレート

その物件から何％の利回りを期待する？

キャップレートとは「還元利回り」「収益利回り」などのことで、「Cap Rate」は「Capitalization Rate」」の略。不動産投資においては投資物件の収益性を評価する際に重要な指標の1つとされています。
キャップレートは「期待利回り」とも言います。端的に言えば、「その物件に投資するなら年間で何％の利回りを期待すべきか」ということです。また、キャップレートは物件が立地している土地によっても変わります。キャップレートは物件価格が割安かどうかを判定する基本的な指標で、物件選びの参考にはなりますが、変動するものであることにも留意しておく必要があります。

キャップレートの計算式

キャップレートは対象となる不動産が生み出すNOI（Net Operating Income = 純収益。家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を控除したもの）を不動産価格で割って求めます（不動産会社等が算出している場合もあります）。

キャップレート = NOI ÷ 不動産価格

不動産鑑定士が鑑定を行う場合は国土交通省の不動産鑑定評価基準に従います。不動産鑑定評価基準ではキャップレート（還元利回り）の算出方法は5つあり、必要に応じて選択するようになっていますが、ここでは割愛します。不動産価格は投資金額のことでもあります。物件のキャップレートがわかっていれば、逆に不動産評価額（投資金額）を求めることもできます。

不動産評価額 = NOI ÷ キャップレート

一般的にはNOIとキャップレートは所与としてわかっていることが多いので、不動産評価額は自動的に決まります。つまり、キャップレートの数値が評価額を大きく左右することになります。
例えば年間の収益が1000万円の物件があり、キャップレートが10％だとすると、不動産評価額は1億円になります。しかし、キャップレートが5％に下がると価格は2億円に跳ね上がります。
ちなみにキャップレートは不動産にどれだけの収益力があるかを示す利回りですが、別の見方をすれば「何年で投資金額を回収できるか」を示していることになります。例えば5%であれば20年、10％であれば10年かかるということです。一般的に人気の高い物件ほどキャップレートは低くなる傾向がありますが、それは利回りが高い物件はリスクも高いと相場が決まっているからです。キャップレートは高ければ高いほど良いわけではありません。（参考：Webサイト「不動産投資成功への道」など）