不動産用語に「エスクロー」という言葉があります。英語では「escrow」と書き、「条件付捺印証書」と訳されます。その意味するところは「第三者に預け一定条件が満たされた時に効力が生じるもの」（研究社『新英和中辞典』）。不動産取引においては、取引の際に売り手と買い手の間に信頼が置ける中立的な第三者を仲介させること、あるいはそのサービスをエスクロー（第三者寄託）と呼びます。なお、エスクローは不動産だけでなく、商取引全般で使われる言葉でもあります。
エスクローはもともとアメリカにおいて不動産取引の安全を確保するために発達した仕組みです。第三者は買い手からは代金、売り手からは権利証書などを寄託され、物件の確認、決済、登記、引き渡しなどを行います。つまり、不動産取引の履行をきちんと担保することがエスクローの目的なわけです。
日本は宅地建物取引業者が中心となって、信頼関係のある専門家が面倒を見ながら不動産取引が行われることが多い国です。そのため当初はあまり普及しないと思われたようですが、現在では非対面で行われるインターネット取引の普及によってエスクローがクローズアップされるようになりました。
一般社団法人安心・安全住宅供給協議会では、エスクローのメリットをネットオークションを例に説明しています。ネットオークションでは次のような問題が起こりがちです。
同じようなことは、不動産取引でも起こり得ます。エスクローでは、次のように第三者が仲介します。
このような仕組みであれば、買い手は「代金を払ったのに商品が届かない」ということがなくなりますし、もし不良品が送られてきたら第三者に不正を申告することができます。売り手にとっては、取引実績がない相手が本当にお金を払ってくれるのかが心配なもの。しかし、エスクローであれば第三者に支払いが行われるまで商品を渡す必要がありません。実際には会社によって細部は異なりますが、エスクローは第三者が間に入ることによって高額商品である不動産をより安心して取引できる仕組みだと言えるでしょう。
（参考：Webサイト「安心・安全住宅供給協議会」エスクロー信託の仕組みとメリットとは？）