一般定期借地権

一般定期借地権とは、借地借家法に基づく定期借地権のひとつで、借地権の存続期間を50年以上とし、その期間が満了しても契約の更新ができない借地権です。契約満了後は、借地人は更地にして返還しなければなりません。

定期借地権
定期借地権とは、契約期間の満了後に更新されることがない借地権のことをいいます。定期借地権には、一般定期借地権のほかに、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権があります。建物譲渡特約付借地権は、存続期間を30年以上とし、アパートやマンション、店舗、事業所などの建物を建設して賃貸経営を行うものです。契約期間満了後は、借地人は建物を残したまま返還します。そのため土地の貸主は、契約満了後は建物の貸主として賃貸経営を継続することができます。
事業用定期借地権は、存続期間を10年以上50年未満とし、事務所や店舗、工場など事業用に土地を賃貸借するものです。契約満了後、借地人は更地にして土地の貸主に返還し、建物の買取を請求することはできません。
普通借地権
定期借地権に対して、普通借地権があります。普通借地権とは契約満了後も更新できる借地権のことをいいます。存続期間は30年以上です。とくに更新手続きをすることなく更新される法定更新となり、土地の貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することはできません。
定期借地権付き物件
一戸建てや分譲マンションなどに、定期借地権付き物件があります。土地の決められた契約期間(通常50年)が満了したら、更地にして土地の貸主に返還しなければならないため、居住者は契約期間が満了したら立ち退かなければならないという物件です。
契約期間が決められているため、比較的低価格での物件購入が可能となります。一方で、資産価値が低くなるため、住宅ローンを組んだり、ローンの借り換えなどが厳しい場合もあります。また、契約期間満了後に立ち退く際、立退き料は請求できず、更地にするための費用も必要となります。
地上権と賃借権
建物の所有を目的とした借地権には、地上権と賃借権があります。地上権とは、土地所有者に関係なく、土地を直接的に支配することができる権利のことをいいます。つまり、土地を自由に譲渡したり転貸したりすることができます。賃借権は、土地所有者の承諾を得て、土地を支配することができる権利のことをいいます。地上権と比較するとその権利力は弱くなります。契約の形態としては、賃借権が一般的です。

一般定期借地権と定期借地権付き物件

一般定期借地権は借地人に厳しい?
一般定期借地権とは定期借地権の一種です。一般定期借地権の存続期間は50年以上で、その期間が満了しても契約の更新はできません。つまり、借地人は契約が満了したら必ず土地を返さなければならないのです。また、借地人は建物の買い取りを地主に請求することができませんし、途中で建物が滅失し、再築されても(途中に建物を利用できない期間があったとしても)契約期間は延長されません。しかも、契約満了後は土地を更地にして返還しなければなりません。 一見すると借地人にずいぶん厳しく感じられますが、実際には定期借地権付き物件と呼ばれる一戸建てや分譲マンションなどが存在します。今回は定期借地権付き物件を詳しく見てみましょう。
一戸建てなら約6割の価格で手に入る
まず、定期借地権付き物件の最大のメリットは、家を所有するためにかかるコストが安くて済むということです。通常であれば、家を建てるには土地が必要です。都心部の人気エリアであれば、地価は相当な額になります。そんなとき、土地だけを定借で借りれば土地にかかるコストが軽減され、家を持つチャンスが広がるというわけです。地主にとっても、契約が終われば必ず更地で土地が返ってきますので、低リスクで借地料を得られる契約になります(ただし、契約期間が定められていない普通借地権に比べると、借地料は安価になります)。 土地の権利を得るには「保証金」と「地代」が必要になることが一般的です。保証金は50年後に戻ってくる敷金のようなもの。地代が土地の賃料です。定借の場合、保証金は土地価格の20~25%程度、年間の地代は土地価格の0.5~1.5%程度になると言われます。家と土地を丸ごと所有する場合と比べると、定借であれば一戸建ての場合は大体6割、マンションの場合は8割の価格で家を手に入れられると言われています。
デメリットも理解しておこう
こうして見ると割安に家が手に入っていいことずくめのようですが、デメリットもあります。契約満了後に立ち退くときは更地にするための費用が必要になりますし、地主に対して立退き料を請求することもできません。また、資産評価が下がるため、住宅ローンを組んだりすることは難しくなります。借地人が契約途中で他界してしまうと、相続税の問題が発生する可能性もあります。 地主の皆さんも、この契約方法が平成4年に施行された新借地借家法によってできたものであることに留意した方が良いでしょう。施行されて30年も経っていないわけですから、トラブルシューティングの事例は少ないのです。平均寿命が延びていることを考えると、50年後にトラブルが起こる可能性も頭に入れておいた方が良さそうです。
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