賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」——大規模修繕工事（2/2ページ）

資金計画

長期修繕計画を立て工事費用を把握したら、次に資金の積み立てを考えます。計画表で把握した費用の総額を積み立てる年数で割った金額が、毎年の積立額となります。

例えば、30年間での工事費用が600万円必要だとすると、600万円÷30年＝20万円で毎年20万円の資金の積み立てが必要です。資金の積み立てに関しても計画表へ入力しておきます。

従来修繕積立金は、税務上経費として認められませんでした。しかし、近々屋根や外壁の塗装工事に限定されるようですが、共済制度で修繕積立金が税務上の経費として認められるようになります。年内にも、修繕積立金共済が設立されるようです。

長期修繕計画の実施と見直し

計画はあくまでも予定なので、実際の現場の状況によって、前倒ししたり、延期したりすることもありますが、計画を基準にチェックしていけばいいと思います。また、状況は変化していきますので、計画の見直しを定期的に実施しましょう。 

長期修繕計画を立てることは、これから発生する工事費用を把握するとともに、工事費用を準備し、タイミング良く工事を実施するために重要です。最初から完璧な計画を作成するのは難しいと思いますが、まず、ざっくりでも作ってみて、その後見直ししていき精度を上げていけばいいと思います。

工事業者の選定

大規模修繕工事でよく相談をお受けするのが、工事業者の選定です。特に塗装工事や防水工事は、その品質が施工する人の技能により大きく左右されるので、工事業者の選定が重要になってきます。

工事業者の選定は、単純に見積金額の高い安いだけでなく、見積もりの明細や工事内容について検討し、不明点は工事業者と納得がいくまで話してください。説明に納得できない場合や、説明を嫌がる工事業者は要注意です。また、実際に施工した現場を確認するのも、業者選定の参考になります。

耐震診断および耐震改修工事

東日本大震災で、建物の倒壊など甚大な被害が発生しました。最近も大きな地震があり、建物への被害も発生しています。被害のすべてが、建物の耐震性の問題によるものではありませんが、建物の耐震性はチェックしておきたい事項です。

特に、昭和56年5月以前に確認申請が出された建物（いわゆる旧耐震基準）で建築された建物は、耐震診断や改修工事に関して自治体の補助金を受けられる場合や、税制面で優遇を受けられる場合があるので耐震改修工事を検討してみてはいかがでしょうか。詳細は、建物のある自治体に問い合わせてみてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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