空き家になった持ち家を賃貸物件として貸し出すには？

子どもたちは独立して家を出たけど、階段が多くて広すぎる戸建ては高齢の親には住みづらい・・・。多くの人が向き合うであろう「実家をどうするか」問題です！ 子どもにとって「売却」はアリな選択肢でも、一生懸命働いて手に入れたマイホームは、親にとって大切なもの。「売却」は禁句だったりしますよね。
今回は持ち家を賃貸として貸し出すときのメリット、デメリットや貸し出す際の手順をお伝えします。

目次▼

❶空き家をどうする？貸すか売るか
❷空き家を賃貸に出すメリット・デメリット
❸賃貸に出すときの手順は？

❶空き家をどうする？　貸すか売るか

＜売った方がいい場合＞

• 賃貸経営が難しい
• まとまったお金がほしい人
• 賃料の割に大規模な工事費用がかかってしまう
• 賃貸の需要が少ない場所で、今後価値が下がりそうな立地の場合

＜貸した方がいい場合＞

• ゆくゆくは自分自身や家族が住みたい
• 駅近や都心部など、賃貸の需要が高い立地の場合
• 空室リスクが少なく、高い賃料が見込める場合

❷空き家を賃貸に出すメリット・デメリット

＜空き家を賃貸に出すメリット＞

• 毎月の家賃収入を確保できる
• 資産である土地や物件を保有しつづけることができる
• 将来的に自分や子どもたちが住むことが可能
• 人が住むことで家が傷みづらい
• 戸建てはファミリーが入居しやすいため、長期の入居になることが多い

＜空き家を賃貸に出すデメリット＞

• 家の劣化具合によっては大規模なリフォームをする必要がある
• 居住後に瑕疵(かし)などがあると管理責任を問われるリスクがある
• 空室リスクや入居者トラブルが起こる可能性がある（家賃滞納や退去時の費用など）
• 通常利用による摩耗の修繕費や入退去時の原状回復費などのランニングコストがかかる

❸賃貸に出すときの手順は？

1. 不動産会社（管理会社）を決める

→不動産会社にどこまで仕事を依頼するか検討する

• 自主管理／管理委託／サブリース、どちらを選択するのか

たとえば・・・
入居者の募集と契約業務だけをお願いして、管理は自分でやる？
更新時や退去時の手続きは任せる？
日頃の管理、入居者とのやりともお願いする？

2. 貸し出しの準備をする

→全面あるいは部分的にリフォームをするのか、そのまま貸すのか　

• 費用対効果はどうか？

3. 募集要項・契約スタイルを決める

• 物件の募集要項を決める／家賃、管理費、敷金、礼金、ペット可、楽器相談可など
• 貸出方法を選ぶ／普通借家契約か定期借家契約か

4. 募集を開始する　入居希望者がきたら、選定は慎重に行う

たとえば・・・

• 家賃滞納、支払いの遅延などのリスクなさそうか
• ルールを守らず、非常識な時間帯で騒音を出すなど生活上でトラブルを起こしそうな人ではないか

→どんな入居者の方なのか、自分自身で見極めたいという人にオススメなのが、大家さんが直接入居希望者を募集できる「ウチコミ！」です。入居者募集の間口が広がる上に、チャットのやりとりで入居希望者の人柄も伝わってきます。もちろん内見案内を、担当の不動産会社(ウチコミ！エージェント)だけではなく大家さんが同行することもOKです。※担当のウチコミ！エージェントへ事前にお打ち合わせください。

＜あとがき＞
いかがでしたか。マンションやアパートの賃貸物件は数多くありますが、比べて戸建は数が少ないので意外と需要があります。最低限のリフォームでも貸し手がつくこともありますが、特に水回り・電気系統・給湯器などの故障は生活に支障が出てしまうので、しっかりとメンテナンスしてから貸しましょう。

（絵・文／ながれだあかね）

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