賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」――管理会社について考える①（2/2ページ）

管理会社へ支払う費用

毎月、管理会社に支払う管理料の基本は、家賃額の3～8％というのが一般的だと思います。実際には、依頼している業務の内容によっても管理料は変わってきます。また、基本の管理料に含まれていない業務は別途○○円と追加料金が発生します。

月々の管理料のほかに、契約更新時には新家賃の半月～1カ月分の更新事務手数料、新規に入居者が決まった場合は家賃の1カ月分を業務委託手数料が、入居促進費などの名目で請求されます。そのほか、物件の修繕費や原状回復工事費はその都度、かかった費用が請求されます。

最近は、「管理料0円」「家賃に関係なく戸あたり500円」というような、管理料が極端に安い管理会社もあります。いろいろ企業努力をし、コストダウンを図った結果、激安の管理料を実現していると思います。このような管理料の安い管理会社さんへ委託する場合は、業務の内容をよく確認しておくことをお勧めします。

どんな管理会社がいいのか

管理会社は、経営規模、資本系列、営業エリアなどによりさまざまな会社があります。管理会社の善しあしは、大家さんがどのようなサービスも求めているかによっても変わります。大手の会社がいいとか、地域密着の会社がいいとか……一概にはいえません。

管理会社をチェックするポイントは、たくさんあると思いますが、以下にいくつか挙げてみました。

入居者募集体制
管理会社をチェックするとき特に気になるのが、入居者募集体制だと思います。管理会社は、自社または系列に仲介店舗を持っているのが一般的です。しかし最近は、インターネットで部屋を探す人が多いので、インターネットの広告が重要になってきました。ですので、管理会社が募集広告をどのサイトに掲載しているかをチェックします。3大ポータルサイトといわれる、“SUUMO”・“at home”・“HOME'S”へ掲載が可能な会社がいいと思います。

経営の健全性
数年前ですが、管理会社の経営が破綻し家賃が大家さんに支払われない、という事件がありました。管理会社が破綻すると家賃回収が困難になります。経営の健全性も、管理会社をチェックするうえで重要なポイントです。日頃から管理会社の動向を注意しておくことが大切です。健全性を判断するうえで、賃貸住宅管理業者登録の有無も参考になります。（登録はすでに義務化されていますが、経過処置として来年6月まで猶予期間があります）

管理業務とその費用が明確になっているか
委託している管理業務の内容が、自分の要望とマッチしているかチェックします。基本の管理料のほか、入居退去時、更新時に一時的に発生する費用も併せてチェックしましょう。契約書などで文書化しておく方がいいと思います。

夜間休日の連絡体制はあるか
夜間休日は24時間稼働しているコールセンターで対応するのが一般的になってきました。自社のコールセンターではなく、社外の業者へアウトソーシングしている場合もあります。

滞納時の対応
滞納督促、一定の条件で1～3カ月の滞納保証などサービスがあります。　

ほかにもチェックするポイントはあると思います。大家さん自身が、どんなサービスを管理会社に期待しているのかを考え判断することが大切だと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。
次回（8月中旬予定）も管理会社について書いていきます。お楽しみに。

【過去の記事】
効果的な空室対策を進めるために